无论你是开发商还是购房者，难免需要从银行贷款。

银行的主要利润就是利息差，一边是低息吸储，另一边发放贷款。

贷款利率＞吸储利率。

吸储成本高了的话，银行可以提高贷款利率，贵买贵卖。

如果坏账率上升，利润无法覆盖坏账，那银行是活不下去的。

所以，银行发放贷款的时候，最在意的是：坏账率。

怎么控制风险呢？

要有抵押物！抵押物越值钱、变现流动性越好、价值越稳定，银行越喜欢。

房产就是非常符合银行口味的抵押物。

哪怕你真实经营公司挺不错，如果没有抵押物，银行给你的放贷额度依旧是少得可怜，而且贷款进件要求非常高。

买房，不知道能不能跑赢利息。

炒股，不知道能不能保住本金。

银行政策

但不放贷出去，银行就面临亏损。

如果你是银行，你是愿意房贷给有抵押物的人，还是放贷给没抵押物的人？

你是乖乖听话让自己面临亏损？还是用巧妙的对策应付上层对策？

房产抵押贷其实就经营性贷款和消费性贷款二种。

经营性抵押贷肯定是需要营业执照的，最高可贷额度根据房屋价值决定，优质的房产甚至可以贷到几千万！

而消费性抵押贷是不需要营业执照的，最高也只能贷到200万，利率也会比经营贷高一点点。

我虽然是老地产人，但一直做职能型工作，如策划及运营、投拓岗位，还真不知道这种房产抵押的知识，不知道房产如何变现，房产在我这，真的就是不动产，吻合国家的房住不炒政策，错过了好多个亿。

其实无论是什么类型的房产，虽然房子抵押给银行，但是产权还是属于自己的，无论是要出租还是自住，都是没有问题的！

并且我之前还觉得按揭房是已经抵押给银行了，在还清贷款前，不能再次抵押房产办理贷款。

其实不是的，按揭房是可以办理二次抵押贷款的，只要你的房产有剩余价值，就可以二次抵押。只是现在国家大政策下，许多银行不会对外推广二押政策。

9成抵押贷

冯叔整理的深圳经营抵押贷分类：

1、利息低的：交通，光大，农商行，中行，广发

2、高额度的：华兴，兴业，华夏，浦发，民生，中信，厦门国际

3、高成数的：浙商，华兴，厦门国际，渤海

4、征信差的：华侨永亨，华润

5、容许实控：兴业，浦发，华夏，光大，中行，华兴

“是不是搞到了钱，就容易做生意了呢”？

一样。

一般客户都会说融钱是扩大再经营，真实情况如何，在此，冯叔不做评论。

房地产投资是门需要构建体系知识储备的课程

一、提升自己的level

有一种说法，说搞房子的人是因为以前房价便宜，靠运气买得早才赚钱的。

房价相比你当年的工资从来都没便宜过。

当然靠运气的人也是有的，但是靠运气的一般也没赚多少，不足以提升阶层。

长期做下来，一直赚钱的，肯定不是靠运气，靠的是专业。

这种专业分两种:

一种是，别的领域很强，赚了很多钱，囤了很多房，瞎买也赚了。

一种就是，本身没多少钱，就是靠房子赚回来的。

搞房子，你会体验很多重资产生意的诀窍。

二、想尽一切办法搞钱：

不要以为就搞房子需要借钱，所有的重资产生意都是要借钱的。

只不过借钱的方式可能不是像我们这样，找私人借点小钱。

比如他们可以发债，上市，找投资人等。

比如说恒大，核心能力之一就是借钱啊。

今年恒大为什么多新闻，借不到钱了呗。

因为你搞的是重资产，只要增长，都是需要大量的钱，钱永远都不够的。

所以说，搞房子，看起来简单，就那几招，但是要玩的好，真的是太难了，所以你必须得总结出来完善的投资体系。