一个深圳网红楼盘的18年：润四开盘售罄购房者求着买房

11月30日，深圳工作日上班高峰期，熙熙攘攘的科技园“码农”从高新园A口走出，经过卖早点的商贩，来到大冲商务中心打卡上班。五座商务办公楼里，汇集了金融、科技、商贸等产业。楼下的万象天地，是深圳最火的网红打卡胜地。

万象天地的对面，是一座大王古庙，散落的古树让这里有了一些历史感，也提醒着过往人群，这座占地68.5万平方米、建筑面积约280万平方米的华润城，脱胎于曾经国内最大的旧改“大冲村城市更新项目”。

华润置地展厅门前，置业顾问忙着介绍项目，询问者关心的是新近开盘的润玺一期。

11月26日18时16分，华润城润玺一期百余位工作人员聚集在大幕中央，合影纪念历史一刻。尽管华润城前三期开盘的是润府系列，而此次为润玺系列，但深圳购房者习惯称该项目为华润城第四期，即“润四”。

经过两天奋战，润四选房大战终于落幕，1171套房销售一空。

润四，是深圳今年关注度最高的楼盘。从年初至岁末，深圳楼市频频传出润四即将开盘的信息。每有动态传出，都能成功引爆购房群话题。

11月17日-19日，润四启动诚意金认筹。2天内，润四共有9690批购房者成功入围，收筹339.15亿元。可供对比的是，11月23日，在深圳史上最大规模土拍上，8宗地成交总价339.8亿元。单盘冻结资金总额与8宗地成交总价不相上下，深圳楼市购买力可见一斑。

在深圳，华润城是“封神”般的存在。

从华润城一期到华润城四期，每次开盘均能创造“开盘即售罄”的神话。

润四开盘大卖，助力华润置地华南大区销售额冲高。润四开盘收金195亿元，近日华润置地发布简报称，华南大区已突破750亿销售额，提前锁定年度目标。

在“房住不炒”背景下，润四逆市爆火的现象引发外界担忧。

11月28日，新华社发布了《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》的时评，称近来部分城市楼市火爆，一些“网红”楼盘甚至出现“万人抢房”“众筹打新”现象。“打新热”背后，新房、二手房价格“双轨套利”浮现，楼市调控问题再次引起关注。

“打新”众生相

“进去之后，还剩多大面积的就选多大面积的。其次看户型，1、2栋可以看大沙河，买就是了。”11月24日，一名80后购房者打着电话，与在选房现场的妻子沟通，指导选房技巧。挂完电话后，他又急忙地跑回人群，刚选完房的购房者聚集在此，及时报告销售情况，交流选房心得。

11月25日，深圳湾春茧的多个角落，都聚集了激烈讨论的购房者。旁边的星巴克里，坐满了一堆算价的人。

一名来自潮汕的购房者将长长的价格表打印出来，整理出密密麻麻的购房攻略，当看中的房源售罄后，立马启动B计划。

一名前来打新的自媒体大V被粉丝认出来，当场传授购房攻略即下一站的打新计划。所有人都拿着手机，焦虑地看着准业主群里的直播，时刻关注选房进度。

“买2000万的房子，只能一个人进场，只有一分钟选房。以前中介追着我们买房，现在我们求着开发商卖房。”一名中年女性感慨道，项目的销售远超过想象，场外甚至连一瓶矿泉水都没有，只能找个地方蹲着。她想为孩子买套婚房，最理想的结果是一次到位，买到175平方米的户型。但看微信群里，大户型走货最快，她多少有些焦虑。

时代周报记者现场了解到，润四卖得最好的房源面积依次是200平方米、175平方米、120平方米、100平方米。由于新房价格与周边二手房价格倒挂明显，“户型买得越大赚得越多”成为购房者的普遍共识。

深圳贝壳网数据显示，11月华润城润府一期二手房均价约为18.23万元/平方米，华润城润府三期二手房均价约为18.12万元/平方米，润四均价约为13.2万元/平方米。

这意味着，一手房和二手房之间有超过5万元/平方米的价差。以润四最小面积100平方米计算，买到一套房有500万元的价差空间。

巨大的利润空间吸引资本的注意，不少人借名买房入场。

时代周报记者在现场了解到，由于销售方案按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，部分购房者无法满足要求，因此向身边的亲朋好友借用购房名额并签署代持协议，名额使用费为10万-50万不等，具体看参与方式和关系亲密程度。

首付350万起、月供最低五六万元，门槛高企的润四为何能吸引如此高的关注度？

近日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，润玺一期火爆的原主要原因：一是价格“双轨套利”。只要有暴利，就会有投机者挖空心思入场，甚至不惜以身试法；二是资金给炒家提供了充足的炮弹。深圳信用贷的额度很高，甚至有金融机构专门提供“认筹贷”。

“本质上深圳楼市的问题，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。”李宇嘉认为，若不控制违规加杠杆，靠增加供应无法达到扬汤止沸的降温效应。

网红盘成长史

从提出旧改到润四入市，华润城已经走过18个年头。

1992年，深圳官方将华润城前身大冲提上旧改议程，1998年正式纳入旧改规划。

2005年9月，华润集团作为合作研发单位，参与大冲村就旧改。

2010年1月23日，大冲旧改村民物业签约仪式正式举行，项目进入实质启动阶段。

2011年底，项目进入全面开发建设阶段。

根据大冲村的拆赔标准，村民可以选择物业补偿、现金补偿、物业加现金等三种补偿模式。物业补偿按建筑面积实现1 ： 1补偿，货币补偿是每平方米1.1万元。

彼时，“一座大楼倒下去，一群富翁站起来”的说法风靡深圳，大冲2000余名本次村民被贴上“拆迁暴发户”的标签。

直至2014年润府一期开盘，大冲村才正式成为华润城，迎来外来面孔。

2014年10月和11月，润府一期分两次开盘，均推售82-89平方米的户型。10月开盘时，房源均价约为4.5万/平方米，420多套房源在3个小时内售罄。11月开盘时，房源均价约为5万/平方米，3000批购房者在3小时内将683套房源抢售一空。

润府一期开盘正值深圳楼市爆发前夕。

2015年3月30日，深圳楼市迎来新政。根据政策，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

政策中，降低首付门槛和减免税收等新规，带动深圳市场进入上涨周期。根据国家统计局最新数据，2015年深圳房价以47.5%的同比涨幅排在全国首位。

2015年12月，润府二期推出89-230平方米的住宅和公寓，当天清货。润府二期开盘均价为7.5万/平方米，与润府一期首次开盘均价4.5万元/平方米，涨幅为67%。

“我现在最后悔的就是当时没有买更大的房子。”2018年，黄钦买入了华润城润府三期的89平方米房源。

该房源首付约200万，月供需要3万左右，算上公积金，每月还需要付2万多的月供。彼时，黄钦尚在担心凑6个钱包入场压力过大，如今面对走高的房价，他唯一的遗憾便是没有踮脚买更大面积的房源。

深圳新盘排队入市

对于深圳楼市而言，华润城有着典型的代表意义。

2018年6月，润三第一次开盘，共有6776人抢741套房。由于认筹人数过多，楼盘饱受收“喝茶费”的质疑。为了达到公平选房的效果，润三启动公证摇号的楼盘。在润三之前，招商双玺和万科蛇口公馆均采用摇号的方式。自此，深圳进入“摇号买房”时代。

深圳打击离婚买房，亦起源于润三。

2018 年 6 月 21 日，润三预售获批。彼时，购房政策并未明确对购房者的家庭财产和婚姻情况进行限制。为了买润三，“ 打印无房证明排队5 公里 ”、“ 婚姻登记处排队离婚买房 ” 等信息，引发市场关注。随后，该消息被深圳市规划国土委南山管理发文否认。

一个月后，深圳首个针对“离婚买房”的政策出台。2018年7月31日，深圳出台楼市新政，对购房人离婚2年内申请贷款的，首付款比例不低于70%；若无房贷记录且能离婚前家庭无住房，首付款比例不低于30%。

如果说润三是“摇号时代”的启幕者，润四则是“无房优先”时代的见证者。

根据《华润城润玺一期销售方案》，润玺一期按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素筛选入围者。

从华润城一期到华润城四期，开盘即售罄的神话从未中断过。润府一二期售罄后，2018年6月和9月，润三先后推出741套房和555套房，均在当日被抢光。2018年，借着润三二度开盘，华润城成为当年深圳楼盘销冠。

“华润城地段绝佳，位于南山科技园中心。一二期售罄主要是地段和产品优势突出。三四期火爆则是因为限价造成巨大空间，带动市场疯抢。”11月29日，一名长期从事华润城二手交易的中介对时代周报记者表示，只要一二手倒挂的优势还在，华润城再推产品依然还会热卖。

对于深圳购房者而言，打新之路从未止步，润四已成为打新的通行证。

11月25日，一名落选润四、计划购买万科瑧山海项目的意向购房者在润四打新群里推送万科瑧山海销售名片，并补充道：“加销售时注明你是没没买到润四的，通过率更高。让他知道你是有实力、有准备的。”

事实上，深圳即将迎来楼盘“打新”的时节。据悉，深圳目前正在认筹和摇号阶段的新盘就有万科和颂轩、佳兆业云峰汇和联投东方三期等项目。

在即将到来12月，深圳仍有34个新盘排队入市。

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