一、三线城市房地产市场调研报告

一、三线城市房地产市场调研报告 更新时间：2010-5-30 0:02:14 　　近期我们联合调研了上海、芜湖、合肥、蚌埠，并且草根调研了北京、深圳、昆明、武汉、廊坊等一、二、三线城市，行业概况总结如下：　　1. 一线、三线城市量价表现对比：未来何去何从？　　整体看，三线城市的政策偏松、销量下滑相对滞后、价格反应更慢，目前甚至还有小幅上涨。但这不代表三线城市的房地产市场就是安全的，其属于“后周期”市场，销量下滑偏晚，但同样回暖偏慢；价格涨的不多，跌得同样也少，但是三线城市利润相对较薄，虽然房价调整幅度会小于一线城市，但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。　　1.1. 销量表现：三线城市——反应明显滞后　　A、一线城市：目前销量萎缩非常迅速，下滑约60%左右，个别一手新盘甚至零成交；近期大幅下降后稍微企稳。　　B、二线城市：销量有一定萎缩，不同城市、同一城市不同区域之间、不同楼盘之间还有分化；　　C、三线城市：销量尚可，但是相比政策之前仍有一定下降。　　整体而言，三线城市反应滞后，销量属于后跌后涨型，属于典型的“后周期”类，在市场不好的时候，销量也同样随后会有明显下滑。根据我们调研的情况，在08年的市场调整中，三线城市基本在08年下半年才有所反应，到09年中才开始有明显的好转，相对一线城市有3-6个月的滞后期。三线城市由于投资型需求较少，对于政策反应不敏感；并且地方政府政策执行相对松动，导致其不论涨跌的时点都落后于一线。　　根据我们的调研情况，在4月中调控政策出台之后的开盘情况，三线城市整体销量尚可，部分楼盘一个月以内的去化率仍可超过50%；相比而言，一线城市的销售情况明显更差，去化率基本均在30%以下。　　1.2. 房价表现：三线城市——涨少跌少　　A、一线城市：一手房价尚未下跌，二手房价议价空间加大，略有下跌；　　B、二线城市：一手房价略涨，二手房价滞涨；　　C、三线城市：房价略涨。　　一线城市09年-10年4月，房价涨幅整体超过80%，部分楼盘涨幅超过200%；三线城市如合肥、芜湖、蚌埠、廊坊等仅有20%-50%的房价涨幅。因此，价格调整幅度相对也小，整体波动都会低于一线城市。　　但是对于开发商而言，三线城市本来利润就薄于一线城市，虽然房价调整幅度会小于一线城市，但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。　　1.3. 开发商反应：偏乐观　　大型、小型开发商在全局观、前瞻性上有一定区别：大中型、全国性、对行业有周期性和风险认识的开发商，对房价下跌有充分的心理准备和认同，幅度普遍接受30%；越是区域的、对行业缺乏周期性、整体和风险认识的中小开发商，越不认同房价下跌，或者越强调市场的区域性或特殊性；　　对行业最坏的情况，普遍还没有概念和准备，整体偏向乐观。　　对这次政策的看法和应对，普遍停留在04-09年的历史经验上。　　对行业游戏规则和基本制度的可能改革，普遍没有理解和认识；　　对行业好转的看法，普遍建立在土地财政、地方政府和宏观经济恶化的判断上。部分开发商表示需要密切关注欧州等外围经济的走势，以判断中央对于地产政策的态度。　　1.4. 新开工计划：目前基本尚无调整的计划　　无论开发商的大小、规模如何，目前都没有谈到下调新开工的准备，部分有根据销量、房价调整时间和幅度而定的认识。　　开发商普遍表示，开发商手中货量目前均处于较低水平，因此从补充货量的角度，也会暂时保持计划。　　1.5. 拿地计划：偏谨慎，偏一线城市　　开发商目前对拿地基本表示较为谨慎的态度，其中部分土地也是去年一直在谈的项目，目前市场环境较差，也使得地价有一定的松动，也可以比较顺利地从政府拿到土地。　　开发商在市场转差资金开始趋紧的时候，更偏好集中资金拿一线城市的土地。因为三四线城市土地供应量大，以后拿地的机会还是非常多的。而一线城市的供地量低，拿到好地的机会少，同时一线城市房地产市场弹性大，可能的盈利空间更大。　　2. 安徽三大典型城市：合肥、芜湖、蚌埠　　2.1. 房地产市场　　合肥：皖江城市带的核心城市，房地产起步较晚，价格涨幅不大，但近两年进入加速发展期，万科、绿城、华润、绿地、万达等全国开发商已陆续进入。2009年合肥市商品住宅成交面积达1131万平米，成交均价达4388元，市场规模位居中部城市第二名。从调研的情况看，实际楼盘09年低点至今的涨幅50%左右。　　芜湖：房地产市场规模较小，2009年成交面积达283万平米，同比增速67%；成交均价约4143元/平米，全年同比增速1.7%。从调研的情况看，实际楼盘09年低点至今的涨幅约20-30%。　　蚌埠：市场规模相较合肥、芜湖，相对更小，2009年成交面积121万平米，成交均价3560元，增速分别为53%和4.9%。从调研的情况看，实际楼盘09年低点至今的涨幅约30%左右。　　结论和判断：合肥客户群主要来自本省，芜湖主要来自本市及周围区县，蚌埠主要来自于本地市县。相对而言，合肥的投资属性更强。　　2.2. 皖江城市带规划　　2010年1月，《皖江城市带承接产业转移示范区规划》出台，该规划将皖江城市带定位于承接长三角产业转移和辐射，明确提出融入泛长三角经济圈。皖江城市带包括合肥、芜湖等安徽大部分城市，其中合肥、芜湖是皖江城市带的主要城市。　　皖江区域劳动力成本低，土地资源丰富，随着长三角地区的要素成本逐年上升，皖江区域的“洼地”优势更加突出。在产业方面，皖江区域的产业基础并不雄厚，但近年来发展较快，合肥的家电产业、芜湖的汽车等产业发展势头迅猛。合肥、芜湖、蚌埠的GDP增速均超过16%。　　2.3. 房地产市场发展前景分析　　区位优势：皖江区域具备独特的地缘优势，紧邻江苏、浙江，与长三角联系非常紧密。　　人口和城市化：合肥现有常住人口510万，占安徽省总人口的的8%，城市化率50%，合肥的人口基数不高，省内集中度较低，城市化空间仍然较大。芜湖的常住人口约231万，城市化率为55%。　　土地供应与市场竞争格局：合肥的城市扩张空间较大，供地相对充裕，近期随着大开发商的逐渐进入，土地市场争夺日趋激烈。芜湖属于三线城市，大开发商暂时无暇顾及。　　目前信贷执行情况：地方银行表示，二套50%首付，1.1倍利率；第三套60%，上浮15%。套数认定只查银行征信系统。公积金贷款还按原来的政策执行，首套是商贷，第二套公积金还是算首套。异地贷款与中央的政策一致，需要提供当地的纳税或者社保证明。　　3. 典型区域公司——合肥城建、安徽水利　　3.1. 安徽水利调研　　公司实际控制人是安徽省国资委，大股东为安徽水利建筑工程总公司，持股比例17.03%。公司四大业务板块并举，主要是建筑施工、房地产、水电业务、新型建材等。其中前些年的房地产开发模式，主要是以替政府建设市政项目，以获得周边的土地资源。　　发展历史：公司03年IPO，是水利和建设系统第一家上市公司。　　业务板块：房地产、水利、发电、建材。　　发展目标：持续增长，和谐发展。　　未来规划：工程施工为基础，房地产为重点，稳定水利，培育新型建材，盘活酒店。　　公司主要业务板块：　　1)工程业务：公司拥有公路路面、路基等七项国家一级资质，航道等3个二级资质，港航、轨道交通正在申请一级资质。目前工程业务40%是水利，9%毛利率；公路市政毛利率3-4%；长江口、南通等航道投资，预计未来30-50亿总投资额，包括淮水北调等工程。　　2)水电业务：2个水电站，可提供稳定现金流。　　3)酒店业务：蚌埠锦江、贵池、六安、合肥4个酒店，除蚌埠酒店自持外，其余酒店均要出售盘活，资金用于投资房地产、工程施工。　　4)房地产业务：截止10年3月末，2322亩储备，其中已开发1423亩，待开发939亩。开发定位：定位蚌埠、合肥、六安区域；自住需求、中小户型；适度发展高端；准备进入四线、五线县级区域。　　10年开竣工情况：10年竣工计划29.6万平米，全为09年开工的项目；10年新开工36万，截至4月末已开工22万。　　2010-2012年开发计划：　　2010年，计划开工35万平米，开盘35万平米，计划销售额10亿元，计划竣工29.6万；　　2011年，开工40万平米，开盘36万平米，计划销售15亿元；　　2012年，开工50万平米，开盘32.5万平米，计划销售20亿元。　　业绩预测：预计公司10、11年EPS分别为 0.62元、0.70元。考虑到公司作为安徽省国资委下属的地产公司平台，有一定的发展空间，可以考虑持续关注。　　3.2. 合肥城建　　公司是安徽省唯一的纯地产上市公司平台，大股东为合肥市国资委，2008年IPO上市。公司收购中房合肥进程，目前证监会已收材料。此次注入资产后，中房合肥已没有房地产业务，只有酒店等其他业。中房注入的部分约1000亩左右，其中500亩已拿到土地证。　　公司战略：立足合肥，面向安徽。以住宅为核心，少量配套商业。目前土地可储备保证3、4年开发。大股东支持主要在资金和项目资源上。　　公司对市场看法：10年目前没调整开工计划。以往合肥观望时间最长的是3个月。公司认为复苏时间会比较快，观望情况是短期的，认为合肥房价调不下来。看经济整体是否景气，各地地方政府如果经济增长持续不了，就不会出新的调控政策。　　上市公司销售情况：今年结算项目在去年已经销售完成。2010年至今房子销售额非常少，基本只有琥珀名城项目开两栋楼，已售100多套。目前未结算预售款约6个亿，对应约10万平米。　　目前未付地价：去年4月份至今到现在拿地花了22亿元。其中蚌埠6亿元未付；奥体中心，已支付6亿元，10年6月4日还要支付2.4亿元，2011.1还有30%的土地款；巢湖还没付完。　　合肥业绩预测：公司截止一季度预收账款6.3亿元，加上一季度已确认的营业收入2.8元，公司目前已基本完成10年的预测业绩。整体业绩确定性较高，预计公司10、11年EPS分别为 0.94元、1.17元。　　4. 皖江区域外地公司——名流置业、苏宁环球等　　4.1. 名流置业——芜湖名流印象、合肥高尔夫庄园　　芜湖名流印象：位于芜湖市中心，位置相当优异，属于芜湖最高价的楼盘之一。该项目占地面积8.7万平米，建筑面积48万平米，权益100%。其中住宅22万平米，还建楼2万平米，商业24万平米。该项目在4月末推出第一期，共300套，目前去化率超过70%。　　合肥名流高尔夫庄园：位于合肥紫蓬山风景区，周边为堰湾水库，距离市中心18公里。该项目包含一个1000多亩的高尔夫球场。从我们实地调研的情况看，环境非常优美，产品以别墅为主。该项目占地3000亩，建面45.4万，楼面地价1257元/平米。该项目于2008年6月取得，09年底开工，2010年开始陆续竣工。预计售价在12000元/平米以上。　　名流置业业绩：预计10-12年EPS分别为0.50、0.71、0.94元，其中假设华远股权按目前现价在3年内减持完毕，折合每年贡献EPS 0.05元。公司RNAV8.23元。维持增持评级。　　此次调研的芜湖名流项目，位置非常优异，该地块属于芜湖的最核心市中心区域，楼面地价仅1500元/平米，而该处的住宅目前售价7500元/平米，商业在15000元/平米左右，利润丰厚；而此次调研的另外一个名流置业项目位于合肥，项目占地3000亩，其中包括1000亩的高尔夫球场，周边是堰湾水库和紫蓬山，环境非常优美，该项目产品为别墅，容积率不到0.3，折合别墅的楼面地价仅1257元/平米。周边位置稍差的别墅目前售价12000元/平米。　　公司选地眼光、拿地能力较强，可以以较低价拿到优质地块，但是部分地块由于以收购等方式获得，前期开发相比招拍挂拿地需要更长的时间，因此对于业绩释放速度造成一定的影响。随着各地楼盘逐渐开始预售，刨去行业本身周期的因素，公司已经开始从资源类逐步走向释放业绩。由于持续多年以极低价格囤积大量优质土地，随着公司整体开发速度的展开，未来存在较大的发展空间。　　4.2. 苏宁环球——政务新区地块　　2010年4月芜湖新市政府周边拿地，商业面积占半，未来发展潜力较大。该地块位于芜湖政务新区，与芜湖的新市政府仅一街之隔。政务新区规划面积80平方公里，从我们调研的情况看，该区域目前道路配套完善，但是基本除了市政府，还未开始其他建设，周边均为空地。　　总地价29.2亿元，楼面地价2380元/平米，折合269万/亩，目前预计周边售价约5000-6000元/平米。公司于10年4月获得该地块，土地面积72万平米，内有160 余亩水域，其中出让面积61万平米，总规划建面122.6万平米，其中商业办公59万平米，其余为住宅。　　预计未来周边每年住宅供应量在60-80万平米，2月周边拍卖的2块地价1500-1800元/平米。政务新区核心区范围内已出让居住开发用地1420亩，按出让公告规定的容积率计算开发面积177万平方米。在近期42平方公里规划范围内，预计未来每年可供应市场商品住宅60-80万平方米。2月份周边拍卖的2块地，楼面地价分别在1500元/平米和1800元/平米，建面分别为47万、26万平米。　　地块呈规则矩形，东西向长约1.4公里，南北向宽约500米，地块东侧约有100亩的水域面积。　　苏宁环球业绩：预计公司10、11年EPS分别为 0.75元、0.91元，RNAV 8.8元。南京跨江战略、青奥会给浦口大盘带来整体提升，土地低成本高毛利，维持谨慎增持评级。

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