招商地产：看好未来市场 两月53亿拿地

招商地产：看好未来市场 两月53亿拿地 更新时间：2010-3-23 1:05:39 　　《投资者报》记者 任鹏宇

在房地产政策调控敏感时期，一向以稳健著称的招商地产却在上海、重庆等城市频频拿地，两个多月的时间内共支出53亿元。由此，有业内人士惊呼，招商地产要改变经营风格了？

“没有变化，公司还是按照原来既定的步伐前进。”招商地产董秘刘宁3月17日在接受《投资者报》电话采访时对此解释说，“现在政府的政策还是比较温和的，各家地产商新增供应量的释放也符合政策预期，我们主要还是对未来的市场比较看好。”

中投证券房地产行业首席分析师李少明表示，今年招商地产加大开工、加大推盘、快速占领市场和回笼资金的策略仍将维持，预计近几年招商地产销售收入的增速仍将维持两位数。

目前公司的价值是被低估的，公司股票的价格低估的幅度至少有15%。

此外，招商地产近日好信频传，房地产上市公司再融资的重新启动和央企地产重组，都将为招商地产带来更广阔的发展空间和机遇。

出手53亿频繁拿地

自去年年底以来，一贯“保守”的招商地产突然频频出手拿地。

2010年2月27日，招商地产发布公告称，公司子公司上海招商置业有限公司与万科子公司上海朗达实业有限公司，以17.16亿元联合竞得位于上海市松江区广富林2-4号地块之土地使用权。该地块位于上海市松江区新城北部与佘山交界处，地块出让面积约为13.1万平方米，建筑面积为10.5万平方米，容积率0.8，土地用途为住宅用地，使用年限70年，土地用途为住宅用地。上海招商与上海朗达将分别承担55%及45%的地价款。

一个月前，1月27日，招商地产子公司瑞嘉投资实业有限公司与会德丰地产有限公司属下子公司博实控股有限公司通过挂牌方式，共同取得位于广东佛山市南海区佛南3地块的国有建设用地使用权，成交价总计6.8亿元，瑞嘉投资实业有限公司将承担50%的地价款。

而此前，在2009年岁末，招商地产分别在成都、南京、重庆拿地。2009年12月30日，招商地产间接持股50%股权的子公司誉越有限公司通过挂牌方式，取得位于重庆市南岸区弹子石组团G分区宗地的土地使用权，成交价总计高达50.03亿元。

2009年12月21日，招商地产宣布动用16亿元在成都、南京两地拿地。其中南京地块总建筑面积达12.89万平方米。成都地块为商业用地，地块总用地面积1.12万平方米，成交价2.05亿元。

短短两个多月的时间就付出超过53亿元的资金拿地，这对一向以稳健著称的招商地产来说显得有些“反常”。对此，董秘刘宁表示，尽管之前对布局有一个总体的考虑，但招商地产更看重的是“机会”，“机会来了谁都不会拒绝的。”但刘宁也强调，“开发时自我控制的节奏和能力是我们最注重的。”

再融资预计50亿

招商地产拿地的底气来自资金的充裕。“2009年销售回款已经过百亿，公司目前现金流情况比较好。”招商地产财务总监黄培坤表示。

与此同时，公司去年筹划的再融资事宜也曙光在前。据刘宁透露，3月15日，包括招商地产在内一批等候半年多的地产上市公司，再融资申请已经在国土资源部填表，目前证监会正在审核中。

2009年7月25日，招商地产发布公告称，将向不超过十名特定投资者发行股份，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。招商地产的控股股东蛇口工业区承诺，将以现金形式认购不低于10%的增发股份。招商地产认为，此次增发将增强公司流动性和偿债能力，同时将增加公司的净资产规模，降低公司的资产负债率水平。

招商地产本次再融资与大股东的资产注入紧密相关。按照计划，招商地产此次增发募集的资金，主要将用于购买大股东蛇口工业区拥有的鲸山九期项目的土地使用权及后续开发投入，其余募集资金将投入北京公园1872三期、北京立水桥二至四期、深圳西乡项目、苏州小石城二至三期、上海海湾花园B地块一期、C地块等项目。

早在2009年4月初的股东大会上，公司董事长孙承铭曾表示，大股东将逐期注入优质资产，“如果市场允许，其每年注入的土地规模将达到10万平方米。”

而招商局入选16家央企地产公司名单将给招商地产带来新的机遇。李少明分析认为，招商地产有望借此实现较快的外延式增长，央企地产重组可能为公司带来内部资产注入甚至直接对外并购的机会。

2010年销售规模将达200亿

由于看好今年的房地产行情，招商地产将有大量楼盘入市销售。仅以深圳为例，2010年就将有花园城五期、兰溪谷、澜园、观园四个楼盘面市销售，而去年公司在深圳仅有一个楼盘在售，今年的销售量肯定超过去年。据李少明统计，其总的销售规模将达到200亿元。

“今年公司可销售面积是比较多，但我们对2010年的销售还是比较有信心的。”刘宁告诉记者。

李少明认为，房价大涨后的第二年，销售基本都会处于停滞。但招商地产具有品质方面的优势，其性价比、地段、物业管理都处于同业领先水平；在市场不好时消费者更注重品质，虽然整个行业今年的销售量肯定负增长，但招商地产受到的影响不会很大，保持两位数增速没有问题。

同时，招商地产公司结算毛利率一直维持在40%以上，前三季度累计结算毛利率为42%，比去年同期略有提升。另外公司在费用控制方面也有不俗的表现，2008年公司的期间费用率为13%，进入2009年期间费用率稳步下降，前三季度累计期间费用率为6.58%，甚至低于提出控制成本费用的万科。

李少明分析，“从公司目前账上近百亿的应收账款来看，招商地产2010年盈利增长20%~30%是没有问题的。”

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