担心政策落实力 6部委督阵“国11条”

担心政策落实力 6部委督阵“国11条” 更新时间：2010-1-14 13:59:25 　　1月13日，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、人民银行、银监会、国土资源部等6部委负责人，为落实“国11条”又走到了一起，联合在国新办召开新闻发布会。

住建部副部长齐骥表示，2009年以来，在一线城市出现了信贷资金流入房地产市场，炒房等投资投机性购房兴起的现象，部分城市出现房价过快上涨的势头。2010年，按照“国11条”即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神，就是要控制投资投机性购房需求。

同时齐骥重申了地方政府在稳定房价上的责任——而这是国11条所明确规定的。虽然六大部门负责人来去匆匆，发布会仅仅持续了1个小时，但是从中透露出来对投资投机性购房紧调控的意味已然显现。

面对中央部门庞大阵势，中国房地产和住宅研究会副会长顾云昌对本报记者说，多部门政策频出，以及银行信贷紧缩等因素，2010年投资投机性购房需求会大大降低。全局上来看，房价将趋于稳定。

不过，大部分房地产开发商负责人在接受本报记者电话采访时，却表现出了乐观态度。北京一名不愿透露姓名的房地产开发商对记者坦承：“如果房屋供应不足，土地供应不足，银行放贷控制也是阶段性的。”

一增一减

顾云昌说，2010年房地产调控形势不同于2008年和2009年。2008年初房地产调控主要是向下调整的，从紧控制房价；2009年初，受经济低迷等因素影响，整个调控主调是向上扶植房地产消费的。

2010年形势将更加复杂，政府调控是“一增一减”的：增的是政策性住房，减的是高价位的商品房。

住建部副部长齐骥也表示，2010年，各类政策性住房以及城市棚户区改造工程，将能提供600万套住房，超过了2009年的300多万套政策性住房提供。

顾云昌说，住建部等6部门1月13日的发布会透露出消息，将来要重点发展廉租房、经济适用房、限价房、政策租赁房等政策性住房，来保障城市中低收入家庭和夹心层的住房问题。这是2010年房地产调控中的“一增”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也对记者说，今年国务院提出了利用三年时间解决1540万户低收入家庭住房困难问题。就在此前的“2009-2012廉租房建设规划”当中，才规定了要解决747万户家庭住房难题。仅仅一年，指标翻了一倍。从中可以看出，今后政策性住房提供力度将空前加大。

至于住建部副部长齐骥在新闻发布会上说的抑制投资投机性购房需求，顾云昌说，这是2010年房地产调控的“一减”。而从1月份以来，各部门出台的政策来看，力度十分大。

让市场首先感到痛的就是银监会全面加强“二套房贷”的控制。记者从有关渠道了解到，有关部门仍然在研究“二套房贷”的细则问题，此前的“家庭人均住房面积低于城市平均住房面积”的改善性需求认定标准，被认为难以执行。

银监会副主席王兆星说，“国11条”中没有提出改善性购房需求，提出了按照风险来界定二套房贷利率的问题，是有历史的。2005年，银监会就推出了银行自己按照风险来控制利率，但是不得低于基准利率0.9倍的风险界定利率机制。

对于“二套房贷”的风险界定利率到底是多少，王兆星虽然没有明确透露，但是他表示，推出风险界定利率是一个“下限管理”机制。即是一个限定性规则，让商业银行在“二套房贷”利率操作上，不得低于一个调控需要设定的利率标准。

同时，王兆星表示，银监会将要求商业银行进一步严格房贷审批，按照房屋价格、位置等充分的条件进行抵押评估，必须做到面签。同时，王兆星重申，银行贷款不支持投资投机性购房。

资金调控

杨红旭指出，2010年房地产调控的博弈核心仍然是资金调控，实现房地产市场的稳定发展，也关键看资金上能否控制住开发商。

顾云昌表示，当前开发商手中普遍不缺钱，同时房地产市场又呈现供不应求的局面。如果是2008年，开发商会受信贷紧缩影响，因为缺钱而降价，如今开发商受2009年销售形势大好的影响，资金充裕。

如何将开发商手中的钱花出去，又能控制信贷等资金过度流入房地产商手中，是当下房地产调控一道难题。

不过，有关部门已然在动作。

1月12日，人民银行宣布上调存款准备金利率0.5个百分点，打响了收紧信贷的第一枪。与此同时，“国11条”中也提出了加强开发商项目资本金的要求，提出商业银行重视开发贷款的风险。

同时，受“二套房贷”政策未定的影响，部分省份的商业银行已经暂停了“二套房贷”，等待细则出台。按照“国11条”的政策取向，“二套房贷”已经被列入限制的行列，因此而减少的购房需求，将会对需求带来一个很大的压力。

北京一家开发商负责人1月13日向记者表示，证监会对房地产企业上市和再融资推出“联合审批”的新规定，使得开发商直接融资的路子被堵死了。虽然表面上仅仅是“联合审批”，实际上由于各部门对房价调控的压力，加之其他部门以前没有专门机构负责此类的审批，开发商走程序需要多少天，成了未知数。

“在目前的政策气候下，获得联合审批通过是不可能的。”上述开发商负责人说，该企业本来在2009年12月份递交了IPO申请书，受此政策调整影响，搁浅了上市计划。

“除了企业债，定向增发都不可能了。”上述开发商负责人说，这一项政策的杀伤力直接对一些上市龙头房企构成了威胁。此前，一些上市房地产公司因为直接融资规模大，大规模、高价拿地。如果限制了他们的直接融资途径，2010年下半年将出现开发商缺钱的情况。

但是，上述开发商负责人也表示，证监会对房地产企业融资实行“联合审批”的制度不知道要持续多长时间，更不知道这项制度何时能顺畅运行。因此不敢肯定下半年是否会重新开闸。

杨红旭等专家对记者说，虽然目前开发商手中资金充裕，但是如果切断了银行贷款和直接融资，不过一个季度，开发商必然资金告急。因为，即使最有钱的开发商，也在2009年高地价的买地活动中，将大量资金沉淀到了土地当中。开发商手中现金流不会太充裕。

国土资源部副部长贠小苏也对本报记者表示，截至2009年底，全国有1万公顷房地产闲置土地，其中46％，也就是4600公顷是企业原因造成的。国土部要求，2010年1月底之前，必须将这批土地处理完毕。

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