天山股份分析重仓广西净负债率一度超过10倍

天山股份分析重仓广西净负债率一度超过10倍 2020-05-29 767 0 就成立时间而言，大唐房地产领先于大多数同行。从1984年在台湾成立到1994年“西迁”福建，再到2009年被阜新集团收购，大唐房地产在坎坷的道路上前行。大唐房地产历史悠久，但并未带来太大收益，目前仍处于中小住宅企业之列，面临土地储备稀缺和区域集中的问题。

招股说明书披露，大唐地产总部位于厦门，目前主要在海西经济区、北部湾经济区及其周边城市、天山股份京津冀经济区和长江中游经济区开发住宅和商业地产，打造大唐水果、家庭和印象三大住宅地产品牌。

截至2019年9月30日，大唐房地产共有69个处于不同发展阶段的子公司、合资企业和关联公司开发的房地产开发项目，涉及土地储备总额的778%。97万平方米。与福建房地产大亨世茂房地产相比，这一数字仅为前者7679万平方米土地储备的十分之一。

可以说，大唐地产起源于福建，当地市场应该是深度培育的首选，但大唐地产却去广西开辟了第一个战场。据资料显示，大唐房地产在北部湾经济区及其周边城市的土壤储量已累计达到385。32万平方米，占土壤总储量的一半。其中，南宁市单个城市土壤储量的比例达到39。7%.受城市位置的限制，大唐房地产的潜在利润空间受到一定程度的抑制。

另一方面，大唐房地产的规模需求很大。大唐地产总裁郝胜春在2018年公开表示，大唐地产未来三年的销售规模将达到500亿元，2019年的新目标将升级为“今年500亿元，三年1000亿元，进入全国50强住宅企业”。

目前，大唐地产2019年的实际销售额与目标相差太多。大唐地产当年的总销售额是339。5亿元，在行业中排名第81位，目标完成率不到70%；同期，股权销售金额为187。8亿元，刚刚挤进行业前100名。

大唐房地产秉承追求规模的信条，近年来在全国范围内加快了赛马和圈地的速度。仅2019年7月至11月，大唐房地产就收购了16块新地块，其中14块(总用地面积81。89万平方米)，累计成本40。20亿元。2019年上半年，大唐房地产只有19%的现金及其等价物。42亿元。

大唐房地产已经令人印象深刻，其净负债比率连续三年超过4倍。仔细看看最新的1。86倍的净负债比率实际上处于行业的高水平。中国住房协会的数据显示，2019年上市住房企业的平均净负债率为92。52%，也就是说，大唐房地产的净负债率已经达到上市房企平均价值的2倍。

对大唐房地产负债率下降的详细研究不是来自对现有债务的大规模偿还，而是来自股权融资的增加。大唐房地产2016年至2018年的总股本为3。87亿元增长10。18亿元至14亿元。2019年6月将进一步增加到225亿元。91亿元。只要股权融资的增速快于债务的增速，负债率就会随之下降。

从债务期限结构来看，天山股份大唐房地产的中短期债务相对较高。截至2019年6月底，大唐房地产的短期贷款为17笔。一至两年内偿还的贷款总额约为313亿元。69亿元，占总债务的64%。同期，不足20亿元的现金及其等价物难以偿还中短期债务，还款压力仍然相当大。

就连大唐房地产在其融资目的中也表示，部分资金将用于偿还部分现有的计息银行存款，包括9.5%的固定年利率。2022年6月到期的0%计息银行存款和固定利息

一方面，上述IPO失败的住房公司普遍具有高负债率、高融资成本和地区集中度的特点，目前增长瓶颈突出，财务风险极高。另一方面，“不炒房”的基调更加明朗。房地产白银时代的马太效应非常突出。中小住宅企业正处于被兼并和淘汰的边缘，寻求上市更多地被视为住宅企业自救的一种方式。

随着a股基本上关闭了房地产公司上市的大门，转到香港上市被视为一种可行的方式。2019年，共有6家房地产企业成功登陆香港证券交易所，即德信中国(02019。香港)，银都控股(01902。香港)，中梁控股(02772。香港)，索尼控股(02103。香港)，天宝集团(01427)。香港)，叶静明邦(02231)。香港).天山股份

与2018年的9家相比，2019年成功登陆的国内企业减少了3家。事实上，随着房地产行业降温，天山股份住宅企业赴港上市的窗口期正在慢慢过去，上市环境也越来越不乐观。许多住房企业需要“打折”来吸引投资者。

2019年几个上市房企的做法值得关注。例如，天宝集团决定以2英镑的价格上市。5港元，在首次公开募股(IPO)的区间2。39-3 .1港元的下限；而德国认为中国赢了2场。在8港元发行区间的顶部，价格已经确定，但公开发行的认购不足令人尴尬。

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