韩国会不会是我们的“前车之鉴”？

——吃瓜群众

A

原创 势之场

公众号 势场

2017年，韩国总统文在寅当选总统。

他甫一上任，就开始疾风骤雨的打击韩国财阀特权，促进社会公平。他推动了韩国版的“反腐倡廉”，通过建立“高层公职人员调查部”强化对于政府高层腐败打击力度，力图让财阀阶级与政府权力脱钩。

这四年，文在寅一直都在与韩国检察机构以及背后财阀战斗，是民众利益的代表者。另一方面，韩国也是全球控制疫情控制得较好的国家，文政府抗疫成绩得到多方点赞。

这样的总统，目前的民众支持率多少呢？

11月8日公布的新一轮调查结果：不到四成，仅34.2%，一次又一次地创历史新低。超过六成的人希望他赶紧滚蛋。

为什么明明是为人民利益战斗的英雄，却不受民众爱戴呢？

答案是韩国的房价。

文在寅任期内的房价涨得有多恐怖？2018年，首尔房屋均价还在6亿韩元；2021年4月，已经飙升至12亿韩元。三四年间，房价翻了一倍。

买不起房的人更买不起，房地产也吸干了实体经济的资源，坐拥涨幅的人更对泡沫惴惴不安。如此暴涨，几乎所有人都不满意。

但问题是，文在寅从没对房价问题撒手不管。他这几年来为了管控房价，政策上可以用严苛来形容。而他用的手段，就是我们最近正在试点的房地产税。

文在寅执政期间颁布了多达 25 项调控政策，首尔每套公寓平均价格却从6亿元涨到12亿元（折合人民币700万元）。且每次加征房地产税后，房价都会突破一个心理关口。

房地产税看起来明明是用来降房价的，为什么会有这样的奇葩结果？

我们正在试点的房地产税又会不会从前股票的“熔断机制”一样，好心办坏事，像韩国一样让房价越来越高呢？

B

在进一步讨论前，我们需要转变一些想法：

因为出生在中国，所以在我们的认知中，“地大物博”、“国家独立“、”政府可信“，这三样东西似乎是天然就有的，是世界上每个人都享受的。

但其实，这三样东西，在当今世界是无比稀有和珍贵的。韩国更是和这三样东西的每一样都毫无关系：

韩国国土面积只有10.32万平方公里，而2/3的土地都是山地，从规模和地貌复杂角度相当于大半个贵州，人口却比整个贵州省还多30%。

因为缺乏合适的平原发展城市，导致韩国只有一个大城市群：首尔经济圈。

首尔拥有全国49.8%的人口和70%以上的GDP，总量相当于深圳，妥妥一线国际大都市。而第二大城市群釜山经济圈只有300万人口，GDP总量仅相当于江苏泰州，在我国连三线城市都不一定排得上。

可以说，首尔的畸大吸走了整个国家的资源和人才。如果你是一个韩国人，想出人头地唯一的选择就是去首尔工作，在首尔买房扎根。首尔的房子是每一个韩国人一辈子的追求。

不断涌入的需求，与无法提高的供给是房价最开始上涨的源头，让首尔一度成为世界密度第二大的城市。

C

面对房市的持续过热，韩国很早就在规划房地产税，以遏制房价非理性上涨、降低居民可支配收入压力。可以说，韩国房地产税出台的初衷与我们国家房地产税非常相像。

韩国的房地产税分为“物业税”与“综合不动产税”两种。物业税主要起稳定政府收入作用，对全国的房屋、土地征收税费，比例较低。这部分税归属于地方，用以支持地方政府的正常运营。

综合不动产税则发挥调控作用，按“存量征收、阶梯税率”的原则执行，由中央收取，这即是所谓的“房地产税”。

2005年，韩国综合不动产税正式出台。持有人名下的房产总价值超过6亿韩元的，随价值升高，收取0.5%到2%不等的的综合不动产税。这个税是向一个人持有多套住房挥砍的一刀。

2020年，文在寅政府更是将最高一档税率提高了恐怖的6%。也就是说，持有多套平均价格的公寓，最高将要缴纳每年每套约42万元人民币的税费。

从上图可以看出，综合不动产税在推出后，确实对房价过热有一定程度的降温，发挥了释放二手房存量供给的作用。

可是，再仔细看看图的后半部分，与文章最先发出的那张图表，我们惊奇地发现，综合不动产税近年却在2010年后日渐失效，甚至到了这两年，还变成了“越加税房价越涨”的反作用。

到底发生了什么？

这就要说说“人类的灯塔”漂亮国了。

D

2020年5月15日，美国国会众议院投票通过了3万亿美元的新一轮疫情纾困法案。

与此同时，美联储也已宣布了实行“无上限”量化宽松政策。3万亿+2.8万亿+无上限量化宽松，就像洪水溃堤，一下子推高了全世界的资产价值。

面对这样的段落，很多读者可能都已经麻木了，因为这已经不知道这是近年来的第几次大放水了。而且美国这波放水不是在疫情后才开始有的，早在特朗普时期，就被他屡屡祭出刺激经济换取选票了。

无论是直接印钱还是间接印钱，总之，美国的美元是奔涌出去了。这样的滔天洪水也许能解决短期危机，但制造着长期大麻烦。

2021年，恶果即来，十月美国整体消费者价格指数(CPI)比上年同期上涨了6.2%，PPI指数更是同比涨8.6%。这是美国近30年来的最高水平。

这一恶果已经外溢，中国的CPI增幅为1.5%，同时也为全年最高点，我们已经能切身感受到各种农产品及生活必须品的价格上涨。

而作为美国的小跟班，韩国的CPI十年来首次超过3%。这在一个经济增长率较低且后劲薄弱的国家，是很惊人的数字。

由于与美国的强绑定，近年来，韩国一直被迫为美国印钱买单。2020年的美国大额量化宽松过程中，韩国被迫将利率从1.25%下调到0.75%，之后又下调到0.5%。

这导致韩国存贷利率接近0，贷款实在是过于便宜，基本等于不怎么付利息，这才让6%的房产重税都没遏制住韩国房产泡沫程度。

另一方面，韩国又是美国一举扶持起来的、用以制衡整个东亚的科技大户。中美贸易摩擦以来，美国力求和中国“脱钩”，因此对韩采购加速，韩美贸易顺差进一步升高。

美国多年放水导致韩国被迫屡屡降息，加上天量美元的涌入，身为“藩属”的韩国如何能抵住？成为美元泄洪口的韩国，国内可投资标的有限，最后热钱只能涌入房市。

不能独善其身的，何止韩国？

美国生病，全球吃药。对于经济、军事受制于美的国家来说，被药所毒害的情况尤为悲惨。

再厉害的房地产调控措施，再高的房地产税，在美元面前，只能是被降维打击，完全无还手之力。这就是国家独立自主的重要性。

E

韩国现在炒房已经不止是富贵人家的游戏，还是贫苦百姓防溺毙的浮板。

虽说房地产税，也就是综合不动产税让韩国房产的持有成本变得十分高昂，可不买房子又能怎样呢？美元的涌入之下，什么东西都在随着通货膨胀贬值。

根据韩国金融机构最新公布的数据，首尔尚未售出的新房数量仅1.6万户，处于历史最低水平，未来还会进一步减少，这也让民众恐慌性购房心理进一步加剧。

另外，新的总统上台，是否会降低房地产税率也让民众忧虑。如果持有税率下降，房价还会继续被投机者拱起来。

另一方面，更让韩国人绝望的是，韩国的政府、公务员们无法让人信任。

2017年，由知道内幕的公务员群体组成的“韩国土地住宅公社”，集体购买了7,000坪土地。之后，这些土地在今年“恰巧”成为了新城区的规划用地。

更“机灵”的是，公社于2017就在这些土地上密密麻麻的种满了小树苗。经过四年生长，每棵长大的树在征收的时候可以开价2-3万韩元，仅树木拆迁补偿方面，7,000坪土地能赚进140亿韩元（约8200万元人民币）。

更别提，在盖楼前，土地往往就已经被提前知道消息的公务员炒到了可怕的价格。

在这样的一个国家，政府外无法抵御美元，内无法控制腐败，政府说会控制房价，民众会相信么？

这里还没提到韩国的土地财阀等等问题呢。占据大量土地的财阀，能发善心不哄抬地价么？

泡沫可怕，税负高昂的房子反而成了最安全的避险资产，将更多人绑定在房市泡沫上。不管穷富，只要能借得到钱，都要投入到房产争夺中，谁都担心会不会是最后一张买的起的诺亚方舟票。

F

让我们说回开头的问题，中国的房地产税试点，是否会起到反作用推高房价？

笔者的答案是不会。

即使对于韩国来说，房地产税也从不是一个有害的税种。在历史上，它确实起到了增加二手房供给和调控房价的效果，只是面对美元涌入的“降维打击”中失效罢了。

中国的国情，显然和韩国存在本质不同。

首先，中国不只有一个首尔。我们国家毕竟幅员广袤，无论是区域一体化、新一线城市建设、乡村振兴建设等，都是在防止资源过度集中在大城市中。现在，回家乡去开始成为了越来越多年轻人的选择。

其次，中国的历次房价上涨都是有其特殊时代印记的。无论是四万亿，还是去库存防风险，还是城市化大跃进，终究已经成为往事。经营贷监管失控造成的涨幅，也被控制在了少数城市。

第三，韩国的政府相当弱势，别说大刀阔斧遏制腐败了，连最基本的限购都做不到，何谈真正实现房地产价格调控？

最重要的是，中国在中美博弈中真正撑住了，使得美国的热钱最多也就影响需要国际产业链的部门，进不来我们的房地产市场，不会像韩国一样，成为丧权辱国的泄洪之地。

内再无历史机遇，外有铜墙铁壁，中国的房价再没有了上涨支撑，“房住不炒”正在得以成为准则，20年来“房价一定涨”的集体预期也正在被消解。

排除通胀后的中国大陆房价指数（2015年 = 100）

对于韩国来说，有没有房地产税都不重要，美元来了都得涨；对于咱们来说 ，有没有房地产税也不重要，历史机遇不再，美元也进不来，

中国房价终究企稳

。

注意这几个有争议的红字，一会为大家展开。

G

当我们无需担忧美元洪流，又不再有上涨历史机遇时，关注房地产税的现实作用还是很重要的。

再让我们回到刚才那张图，有一个细节需要给大家补充：

中间这个红框，大家可以仔细看下。

在2005年韩国房地产税——综合不动产税推出后，确实起到一定的调控作用。但在2010年后至美国疫情救市美元涌进韩国前，首尔房价就已经开始逐年递涨了，为什么？

答案很简单。综合不动产税是房子越多缴税越高的，韩国二三线城市的人因此更倾向于卖掉自己的多套住宅换一套等值的首尔住宅。

在“降维打击”式的美元洪流造成普涨之前，韩国二三线房价其实是一直在下跌的。

和韩国在红框中的情形相似，我国房地产业还未迎来真正的房地产税，就已经进入了“大分化时代”：一二线城市房价不断上升；三四线城市房价一落再落。一边是深圳9万一平的房屋均价，一边是是鹤岗3万一套房的楼情。

房地产税的出台，更让让一二线城市房屋不仅有“投资属性”，还有了“避税属性”，进一步加剧房价的分化。

一方面，三四线城市的多房家庭需要出售房屋置换一二线城市房产以避税，房产价格下降、人口流出，进而刺激更多的家庭出售房产。低线城市的楼走入衰退循环。

另一方面，一二线城市不断面临人口流入压力。房价的上涨预期，刺激更多售房者提价或捂房待涨。房价还会节节攀升。

而至于为什么无法人为干预，比如降低三四线城市的房地产税额， 使其几套累加也无法比拟一二线城市一套，请参考《房地产税出来后，咱每年需要缴纳多少钱？》

实际上，这个情况已经在发生了。

根据国家统计局公布的《10月70个大中城市房价变动情况》，房价分化非常严重：

二手房方面，北京10月同比上涨8.8%，上海涨7.0%，广州涨8.3%。

而石家庄10月同比下降2.1%、太原下降2.1%、贵阳下降1.3%、安庆下降3.5%。

而房地产税到来后，这个分化只会立刻加速。对于一二线城市核心地段房产，还真是会越征房价越高，但边缘地域房产，态势就会反过来了。

还记得刚才标红的“中国房价终会企稳”几个字吗？

所谓的稳，是均价的稳，可其中头部与尾部是会不断拉大的。这就是市场的力量。

扪心自问，我们期待房地产税有效，真正期待的是什么？是不是还是希望北上广深，或至少省会的房价能降下来，我们能买一套？当所有人都这么想时，你还觉得这些地方能降下来么？

总之，虽然无需担心美元会冲破铜墙铁壁，可对于我们个人来说，韩国仍然有其借鉴价值。

有意在一线和强二线核心地段投资房产的人，能早下手还是趁早下手。

而有意在三四线城市或大城市边缘地带购买房产的人，确实可以再等等。

不同区域和不同地段，对应的命运是完全不一样的，不存在一个通用的解。房子究竟是增值的助力、避税的法宝，还是拖累家庭的负担，全看个人的抉择。

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