最近有一个关注小星海很久的粉丝留言问我，“为什么你们总是推荐给投资者破破旧旧的老房子呢？”
说真的，作为一个指望着提成过年的中介服务商，我们也很希望大家买新房。
为啥？新房总价高啊，那我赚的中介费当然也多啊！可是作为投资者的你，能不能赚钱我可就不知道啦！
今天就来聊聊，为什么我们总是推荐你一些“破破旧旧”的老房子！
明确投资目的，看清投资收益
如果买房是用于自住，只要预算允许，小星海是绝不建议你买老房子的。
但如果是为了投资，那小星海认为，在保证好地段的情况下，
租金回报收益当然是越高越好。
因为房价和汇率是涨还是跌，那都是预测。
只有租金收入那是实实在在的现金流。
事实上，在日本，
二手公寓的租金回报率普遍高于新房，虽然后者确实能租出更高的价格。
比如这套：
2008年3月建 | 户型1K | 25.5平米 | 3楼 | 售价2300万日元
从外表看，当然会比上世纪8、90年代的老房子好看不少。可它的租金呢？
租金约9.5万日元/月，折合人民币约6000元。看似不少，但一算租金回报率，可谓惨不忍睹……
9.5W * 12 / 2300W= 0.496%
注意！这还只是表面回报率哦！我还没有扣除固都税、公寓管理费、修缮基金等等持有期间的成本支出项。实际回报率当然更低！
我都懒得举例反驳了。恕我直言……就这种？小星海随手一套投资物件的收益都能吊打它。
不信你到二条看看我们的本周精品推荐～
事实上，这在日本的租赁市场上这种现象不足为奇。虽然新房在租金绝对值上确实比旧房高。但新房的总价要远高于旧房，折算后往往租金收益不如旧房。
房龄30“正青春”
经济学中有句格言，重要的不是总量，而是变量。
今天是贵还是便宜，只决定了你有没有资格上车。赚不赚钱，要看他明天是涨了还是跌了。
我们来看平均单价和房龄的关系。下图由东日本不动产研究所绘制，纵坐标是每平米单价，横坐标是房龄。
可以看到，在房子建成的头5年里，新房会经历一轮较大幅度的贬值。
为何？
开发商卖新楼的时候，投广告的费用、给渠道的分成费用等等营销成本是远高于卖旧楼的。所谓羊毛出在羊身上，你所支付的房价里，除了房子和土地本身的价值外，其实还由很多营销成本。等将来卖房的时候，这些可就没人给你买单了。
事实上，在房屋建成的头25年里，房屋自身是在经历一个不断贬值的过程。直到25年后，才会有小幅的上升，并在30年后开始趋于平稳。
因此，从房价的角度看，虽然新房自身的贬值会被市场涨幅Cover掉，但他的整体涨幅是没有旧房高的。
至于房屋的质量投资者也完全不用担心。早在1980年，日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指，一是建筑结构寿命100年，二是100年内可以让家庭几代人安居。
二手房其实才是市场主力！
事实上，在2013年东京申奥成功后，住宅土地市场供给就陷入失衡中。
尤其是都心6区，近几年几乎很难看到有新楼盘“开盘”。要知道，很多人宁愿买市中心的二手房，也不愿意买“郊区”的新楼。
这一方面推动了新房价格的上涨，也推动了二手房市场的火爆。说来可能有点气人。前不久日本年轻人都在集体哀嚎，东京的新房房价收入比竟然高达13.3！太贵啦！
额……生活在平均房价收入比26的上海人有说什么吗？
因此买不起新房的人就开始转投二手房市场。据日本矢野经济研究所统计，
日本2019年二手房市场规模增长8.3%！并且未来还将持续增长。
另外还有个非常硬核的原因：真的很便宜！
在全世界的主流城市中，只有日本东京是
50～100万人民币
范围内能在市区买到房的。可以这么说，放眼全球，比它便宜的城市，综合实力一定没有东京好。比东京综合实力强的城市，房价一定没它便宜。
低风险，低总价，非常适合海外投资新手入门！
东京是全世界房产投资的价值洼地，而其中性价比最高的物件类型，正是这些看上去有点老旧的公寓房。
所以啊，为什么我们总是推荐“破破旧旧”的老房子呢～
那都是因为爱啊～❤️
（当然，也欢迎想买新房自住的朋友找我们～我们也有很多好房源）
最后，可能有小伙伴会拿着宣传某些开发商的宣传广告问，
“你看这些新房项目，开发商承诺包租呢！收益也不低啊～”
嘿嘿，没错，有些包租收益确实诱人。
但小星海依然不推荐。
至于其中有什么奥秘……不能公开得罪人啦，你可以扫码加我微信，拿着广告宣传页来，我可以偷偷告诉你～
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