第一节 重要提示

万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2019年第三季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司第十八届董事会第二十三次会议审议并通过了本报告。康典独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，公司其他董事均亲自出席了本次董事会会议。

董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。

本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国会计准则编制了本报告，本报告之财务报表未经审计。

除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2019年7-9月。

本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

第二节 公司基本情况

一、主要会计数据和财务指标

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

单位：人民币元

■

截止披露前一交易日的公司总股本：

■

非经常性损益项目和金额

√ 适用 □ 不适用

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表

1、普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人；

注2：钜盛华于2019年10月13日在香港联交所披露易网站（网站（www.hkexnews.hk）披露了）披露了持有万科股权的权益变化:截至2019年10月11日，钜盛华及其一致行动人共计持有1,352,836,874股，占万科总股本的比例为11.97%；

注3：2019年8月，经中国银行保险监督管理委员会批复同意，安邦人寿保险股份有限公司更名为大家人寿保险股份有限公司；

注4：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人；

注5：上表中的“A股290,500户”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。

截至2019年9月30日，公司总股数为11,302,143,001股，其中A股9,724,196,533股，H股1,577,946,468股。

2、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

第三节 经营情况讨论与分析

一、 第三季度房地产市场情况

报告期内，在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求下，各地围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，因城施策，促进房地产市场平稳运行。

国家统计局数据显示，1-9月，全国商品房销售面积11.9亿平方米，同比下降0.1%；销售金额11.1万亿元，同比增长7.1%；其中第三季度全国商品房销售面积同比增长2.9%，销售金额同比增长9.7%。

第三季度公司长期重点观察的14个城市1商品住宅成交面积同比增长2.5%，截至报告期末，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约10.2个月。

1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州

1-9月全国房地产开发投资同比增长10.5%，增速较上半年减少0.4个百分点；全国房屋新开工面积同比增长8.6%，增速较上半年减少1.5个百分点。

土地市场有所降温。根据中国指数研究院的数据，第三季度300个城市住宅类用地平均溢价率为11.6%，较上半年下降8.6个百分点。

针对房地产的资金监管持续收紧。根据中国人民银行报告，截至9月末，房地产贷款余额同比增长15.6%，增速较上年末回落4.4个百分点。

二、报告期内本集团业务进展

（一）主要财务指标情况

第三季度本集团实现营业收入人民币845.9亿元，同比增长20.8%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币64.0亿元，同比增长31.6%。其中，房地产业务结算面积为608.7万平方米，同比增长5.1%，贡献营业收入人民币795.8亿元，同比增长18.9%。

1-9月，本集团累计实现营业收入人民币2,239.1亿元，同比增长27.2%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币182.4亿元，同比增长30.4%。其中，房地产业务结算面积为1,455.0万平方米，贡献营业收入人民币2,125.7亿元，同比分别增长13.6%和26.9%。

1-9月，本集团房地产业务的结算毛利率为27.6%，较去年同期下降0.2个百分点。

鉴于部分城市房地产市场调整，本集团对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9月末，本集团存货跌价准备余额为人民币30.6亿元。报告期内本集团计提存货跌价准备人民币11.4亿元，影响归属于上市公司股东的净利润人民币7.8亿元。

本集团坚持以现金流为基础的真实价值创造，保持财务、资金状况的稳健性。截至9月底，本集团持有货币资金人民币1,072.4亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币590.8亿元。有息负债中，74.0%为长期负债。

（二）主要经营情况

本集团始终坚持积极销售策略，第三季度房地产业务实现合同销售面积911.5万平方米，合同销售金额人民币1,416.1亿元，同比分别增长5.2%和11.6%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积3,061.6万平方米，合同销售金额人民币4,756.1亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。

截至9月底，本集团合并报表范围内有4,474.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币6,362.4亿元，较年初分别增长20.6%和19.9%。

本集团继续秉承稳健投资的策略，在确保成本合理的前提下积极发掘潜在的投资机会，第三季度新增62个开发项目，总建筑面积约1,479.0万平方米，权益规划建筑面积约1,155.3万平方米；1-9月，本集团累计新增116个开发项目，总建筑面积约2,832.1万平方米，权益规划建筑面积约2,042.0万平方米，按权益投资金额计算，其中81%位于一二线城市。

截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约10,587.8万平方米，权益建筑面积约6,275.4万平方米；规划中项目总建筑面积约5,594.2万平方米，权益建筑面积约3,629.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约341.4万平方米。

1-9月，本集团新开工面积3,243.4万平方米，占全年开工计划的89.9%；竣工面积1,640.1万平方米，同比增长5.5%，占全年计划竣工面积的53.3%。

本集团坚持“城乡建设与生活服务商”战略定位，在巩固住宅开发优势的同时，围绕人民日益增长的美好生活需要，积极发展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假等业务。

报告期内，万科物业品牌价值位列中国指数研究院“2019物业服务品牌价值研究成果榜”第一名，同时荣获“2019中国物业服务专业化运营领先品牌企业”、“2019中国物业服务品质领先品牌企业”和“2019中国物业服务平台领先品牌”多项大奖，以及“2019最具开发商影响力物业品牌”称号。

截至9月底，本集团租赁住宅业务累计开业约9.8万间；期内，本集团成功发行2019年第二期住房租赁专项公司债券，发行规模25亿元，票面利率3.55%。

本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。报告期内，印力集团在2019中国房地产品牌价值研究成果发布会上荣获“2019中国商业地产领先品牌” 称号。

三季度本集团物流仓储服务业务新获取项目4个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约27万平方米。截至9月底，物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米。

本集团持续关注利益相关方发展，切实履行社会责任。因在精准扶贫和乡村振兴方面的贡献，公司董事会主席郁亮被国务院扶贫办授予“2019年全国脱贫攻坚奉献奖”荣誉称号。

第四节 重要事项

一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因

√ 适用 □ 不适用

单位：人民币万元

二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项。

四、对2019年度经营业绩的预计

预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

□ 适用 √ 不适用

五、证券投资情况

六、衍生品投资情况

√ 适用 □ 不适用

报告期末衍生品投资的持仓情况表

注：报告期内， IRS和CCS无增减变化，但因汇率变动，在2019年9月末折算为人民币的合约金额与年初数相比略有差异。

■

七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

八、违规对外担保情况

本公司报告期内无违规对外担保情况。

九、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

本公司无控股股东。报告期内不存在第一大股东及其关联方非经营性占用公司资金的情形。

证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：2019-083

万科企业股份有限公司第十八届

董事会第二十三次会议决议公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

一、董事会会议召开情况

万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第十八届董事会第二十三次会议通知于2019年10月10日以电子邮件的方式书面送达各位董事。本次会议于2019年10月24日在四川省成都市高新区云华路50号高新万科大厦举行，会议应到董事10名，亲自出席及授权出席董事10名。康典独立董事会因公务原因未能亲自出席本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席并行使表决权。董事会主席郁亮主持会议，公司全体监事和高级管理人员列席会议。本次董事会的召开符合《中华人民共和国公司法》等法律法规和《万科企业股份有限公司章程》的规定。

二、董事会会议审议情况

（一）审议通过《关于计提和转销存货跌价准备的议案》

2019年第三季度，公司计提存货跌价准备人民币113,667.33万元，第三季度末公司存货跌价准备余额为人民币306,101.67万元，较2018年末增加人民币74,816.42万元。

表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

（二）审议通过《2019年第三季度报告及财务报表》

详见公司同日在巨潮资讯网和香港联合交易所有限公司披露易网站登载的《万科企业股份有限公司2019年第三季度报告》。

表决结果：赞成10票，反对0票，弃权0票。

三、备查文件

1、公司第十八届董事会第二十三次会议决议；

2、董事、高级管理人员对2019年第三季度报告的确认意见；

3、独立董事关于第十八届董事会第二十三次会议相关事项的独立意见。

特此公告。

万科企业股份有限公司

董事会

二〇一九年十月二十五日

证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2019-084

万科企业股份有限公司

第九届监事会第十二次会议决议公告

本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第九届监事会第十二次会议的通知于2019年10月11日以电子邮件的方式书面送达各位监事。会议于2019年10月24日在四川省成都市高新区云华路50号高新万科大厦举行，会议应到监事3名，实到监事3名。监事会主席解冻主持会议。本次监事会的召开符合《中华人民共和国公司法》等法律法规及《万科企业股份有限公司章程》的规定。

一、监事会会议审议情况

会议以3票同意、0票反对、0票弃权通过以下决议：

1、审议通过《关于计提和转销存货跌价准备的议案》

2、审议通过《2019年第三季度报告及财务报表》

经审核，监事会认为董事会编制和审议公司《2019年第三季度报告及财务报表》的程序符合法律、行政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

二、备查文件

1、公司第九届监事会第十二次会议决议；

2、公司第九届监事会关于《2019年第三季度报告》的审核意见。

监事会

二〇一九年十月二十五日

证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2019-085

万科企业股份有限公司

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