1、

万科到底值多少钱

1)

实际净资产价值

2015年，万科净资产1001，存货3681亿。

万科净利率，2015年9.2%，2014年10.7%，2013年11.1%（净利润：归属于母公司的净利润）。

房地产企业本质是买土地，建房子，卖房子。从资产负债表来看，买土地和建房子归入存货，然后将存货卖掉，转化为收入。

2015年存货3681亿，按照2015年万科净利率9.2%来测算，这些存货给万科带来338亿净利润，这是存货的升值空间。

按照万科15年2000亿的营业收入，3681亿存货两年内会消耗完，将338亿净利润折现到2015年末，保守估计应该是300亿左右。

2015年末，万科的实际净资产是1300亿（净资产+存货的升值）

万科的价值=万科的实际净资产+品牌+管理团队价值。

房子的核心价值是土地，土地的核心是地段。这也是为什么深地铁用两块地就能成为万科大股东。房地产公司是以土地和资本驱动的公司，品牌的重要性不大。万科经营了30年，市场份额也就3%左右。

选房子，第一是地段，其次是朝向、户型和面积，最后是物业、开发公司等。从权重来看，开发公司的权重占比很小，消费者为开发公司给出品牌的溢价微乎其微。

王石认为万科的品牌价值大，债券评级高，融资利率低。融资利率低的核心要素是，万科有极好的现金流和可控的负债率，并不是万科的品牌。

所以，万科的品牌价值并不大，公司也没有核心竞争力，仅仅是一个优秀的房地产公司而已。房地产行业都没有核心竞争力。

以王石为代表的万科管理团队确实优秀，但他们也不是房地产公司的核心，他们的价值并不大。

2015年，万科的职工薪酬费用31亿；2015年，万科的营业收入是1955亿，净利润是259亿，存货变动是1355亿，万科团队的价值跟万科的营业收入、存货变动价值和净利润相比，都不是一个数量级。

另外，从万达商业地产的财报来看，物业资产重估带来的公允价值变动基本占到净利润的50%，如果考虑到房价上涨带来的租金上涨，万达净利润的90%是由房价决定的！

房地产公司是由土地控制的。没有房价的牛市，房地产公司什么都不是。他们仅仅是提供标准化产品的制造业公司。根本没有什么核心竞争力。这也是为什么姚振华对王石等管理层姿态强硬。

这个模式在很多制造业里都已经上演。05到07年，大宗商品的牛市，钢铁行业利润都是暴涨。铁矿石一到港口，进入存货，价值就在不断上涨，这时的利润当然是暴涨。等到13年到15年，大宗商品走熊，铁矿石一到港口，进入存货，价值就在不断下跌，利润都是巨亏。

钢铁行业的情况在房地产行业也会上演。

一旦房价到顶，房地产进入长时间的熊市。

一个提供标准化、无差异化产品的制造业公司，能有多高估值！没有房地产的牛市，万科什么都不是！

给万科品牌价值预估100亿。由于股东跟管理层斗争严重，暂不考虑管理团队估值，其实，若是对管理层进行价值重估，价值也就30亿左右。

万科实际价值=1000+300+100=1400亿。

股价=1400/110=12.7元。

考虑到房价处于高位，存货升值的300亿会有减值，同时，考虑到，大股东跟管理层的内耗，万科品牌价值在减值，万科的实际价值可能只有1300亿左右，股价在12元左右。

若是大股东跟管理层持续内耗，估值还会下降。

2）

同类公司估值

股灾前，保利地产在15年4月30日创下高点14.80，目前股价9.28，下跌幅度37%。

股灾前，金地集团在15年6月11日创下高点15.81，目前股价10.80，下跌幅度31%。金地在15年12月份有一波举牌炒作，股价上涨迅猛，破了股灾前新高，这是金地的下跌幅度小于保利的原因。

两者下跌幅度差不多。两者的中位数是34%。

股灾前，万科在15年6月9日创下高点15.75，按照34%的下跌幅度，万科目前的股价应为10.40。

以2015年的净利润为基础，保利目前的PE为8倍。金地由于15年结算的项目少，收入较14年大幅下降，PE不具有参考价值。

按照保利的8倍PE，万科的股价应为13.10。

综合净资产估值和同类公司估值，我们预估，

万科的真实股价只有12元。

2、

宝能的杠杆有多高

万科公告显示，截至7月10日，前海人寿(宝能系)通过二级市场耗资80亿元买入万科A约5.52亿股，占万科A总股本的约5%。

半个月不到的时间，7月24日，前海人寿及其一致行动人钜盛华对万科二度举牌，持有万科股份11.05亿股，占万科总股本的10%。

截至8月26日，两家公司增持了万科5.04%的股份，加上此前的两次举牌，宝能系合计持有万科15.04%，以0.15%的优势，首次超越了万科原第一大股东华润集团。

11月27日至12月4日钜盛华买入万科5.49亿股，合计持有万科A股股票约22.1亿股，占总股本的20.008%，取代华润成为万科第一大股东。

截至12月24日，宝能系对万科的持股比例增至24.26%。

7月5日至7月6日，钜盛华买入股份 0.78亿股，合计持有公司A股 27.59亿股，占总股份的比例为25.00%。

据统计，在万科停牌前，宝能系耗资440亿，持有26.80亿股，持股成本16.41。

据监管部门组织的调查显示，宝能购买万科股票所用资金的杠杆倍数达到4.19。

4.19倍杠杆，维持担保比例是123.86%，平仓线应该不会低于110%。

假设平仓线是110%，那么，当万科的股价跌到14.57时，宝能系面临强制平仓。

3、

宝能骑虎难下

当我们讨论万科的时候，我们到底在争论什么？

程序公平远比结果公平重要。华生他们要的是一个可能正确的结果。但是，大家有没有想到，一旦程序公平被打乱了，没有了契约精神，资本市场会不会面临灾难。对王石一个人的宽容，是对整个资本市场的残忍！

但是，作为投资者，看待万科事件，要更多地去做预判和决策，要更多的关注万科是否有投资价值。

当看到野蛮人兵临城下，势夺城池，我们是否众志成城，加入野蛮人行列，去获取胜利的果实？这时候，有没有想到，野蛮人是否会突然掉头，攻击我们呢？

当看到墙上挂着多头猛攻的画面，我们是否沉醉，跃跃欲试？这时候，有没有想到，这面墙可能会倒，画面不过是浮云，站在画面下的你，是否会被埋进去。

我们看到的敌人，并不可怕；我们看到的空头，也不可怕。

最可怕的是，同一阵营的多头变成了空头。

当野蛮人突然掉头，攻向盟军，这时，盟军会阵脚大乱，出现惊营和营啸，自相残杀。

当最大的多头变成疯狂的空头，这时，会出现多杀多，多方会被埋进去。

这个现象在三次股灾中，已经上演得淋漓尽致。

宝能在高位，极高杠杆抢筹码，是有可能要被爆仓的。

宝能作为一个民营企业，毕竟资金实力有限，更何况在高位和泡沫中作战。

本来是想在高位抢筹，夺取大股东，控制万科，从而谋取其他利益。现在，大股东位置是华润和深地铁的，与宝能无关。

进不能进，退更不能退，一旦宝能减持，多头就会崩溃，整体被埋。现在的姚振华是骑虎难下。

4、

宝能宿命是是逃不脱的爆仓？

对于万科股价的走势，我们来推演一下。

宝能系持有25%的万科股份，华润持有15%。另外的60%散落在中小股东手里，目前这部分股票市值1200亿。

宝能离30%的要约收购红线，只差5%。也就是说宝能最多只能买5%的万科股票，以目前的市值来计算，需要耗资100亿。

以5%对抗60%，以100亿对抗1200亿的浮筹，宝能已是毫无胜算。100亿，对于2000亿的万科来说，只是杯水车薪，想扭转股价走势，无疑是蚍蜉撼树。

假设：万科真实价值只有12元，宝能平仓线是14.57，持股成本是16.41。

今日万科收盘价是17.43，离成本价16.41只有1块钱的盈利，不到一个跌停板。一旦跌破16.41，宝能将失去浮盈，处于无险可守的境况，那时，市场预期会走向一致，股价会加速下跌，只逼平仓线14.57。一旦跌破14.57，宝能的相关资管产品和质押股票面临强平，这时，股灾的画面就会重演。

在万科股价16.41的上方，宝能可能拼死一搏，效果应该不会太理想，不过是一个小反抽而已，只是在延缓股价下跌。此时的宝能不过是困兽犹斗罢了。

目前，宝能质押股票和到处发债，应该是为最后一搏做准备。但是，发债的进程并不是很理想。

现在，宝能的套路很明显，使用的是空城计，派出的队伍是文工团。

1. 万科复牌第二天，尾盘抢筹，就是制造暴力买入的假象。因为，此时宝能的牌不多了，24.26%离25%的举牌线只有0.74%，这部分子弹如果用在第二个跌停板的早盘，市场很快就会证伪，多方力量有限，用在尾盘，收盘时间到了，多方力量无法证伪。这一招，在复牌第三天，引来了200亿的多头资金，宝能的操盘手确实机智，毕竟

炒股的核心是让对方筹码的成本变高。

2. 派出大量文工团，制造宝能实力强劲和万科价值高的假象。一方面，晒出宝能账上还有300亿现金，传出潮汕帮愿意借钱给姚振华；另一方面，传出华润和深地铁愿意溢价收购宝能的持股，证明万科价值高。这些都是老司机的套路。宝能账上是否真有300亿现金，本身就是个问号，潮汕帮能否借钱，这更是子虚乌有啦，在商言商嘛。华润和深地铁溢价收购宝能的持股，溢价大概是什么价位，18块钱，怎么可能。

以前，宝能买万科，总是闷着头买，从没搞这些空城计，因为，那时子弹很充裕。

现在搞空城计，是因为子弹不够了，实力不济，想借力稳住股价。

既然，万科实际价值只有12元，不具有长期投资价值。短线上，宝能的子弹捉襟见肘，已是强弩之末，万科不具有投机价值。现在的万科已成为一只死票。

万科既无投资价值，又无投机价值，吾等小散，不如避开，看看热闹罢了。没必要参与大股东之间的博弈，沦为陪葬。

十二年前的德隆事件，目目在历。

宝能的宿命真是逃不脱的爆仓吗？

答案不久就会揭晓了。

无非是

重伤离场

，还是

爆仓离场

罢了。

备注：作者观点不代表本网站观点，文章由北风独家授权股票说。

作者声明：文章仅是个人看法，不代表真实情况。文章仅作阅读所用，不能作为投资参考。本人不持有相关公司标的。

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