今天，聊到的这家上市公司，传奇故事真的太多了。曾经的老板做饲料中介商，通过卖玉米赚下了人生第一桶金300万元。之后，开办了深圳现代科教仪器展销中心，主要经营日本进口的电器，同时还搞服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等。到了1988年，老板王石将企业更名为“万科”，并在这一年做出了重大决定，万科参加深圳威登别墅地块的土地拍卖，正式“进军”房地产市场。次年，万科成为了“第一个吃螃蟹的人”，完成了股份化改造，成功募集到了2800万元资金，于1991年1月29日正式在深圳证券交易所挂牌上市，自此拉开了万科万亿市值的征程。这家上市公司便是今天聊的主角：万科A。

靠玉米“起家”，1991年登陆股市至今股票价格更是翻涨了150倍，期间最大涨幅770倍，曾经营业收入只有1亿元，净利润仅1000万，如今一年的营业收入近4200亿，净利润一年更是达到了惊人的415亿。辉煌、传奇，短短30年间缔造了一个又一个不可能实现的奇迹，这便是万科A。不过，近几年却总现波澜，前有“宝万之争”，创始人王石被迫出局，后来郁亮上任谈房地产“活下去”的寒冬腊月，虽说业绩仍旧保持良好成长，但股票价格却是呈现“腰斩”之态，至今没有缓过来的苗头，2021年3月至今短短4个月时间，总市值直线蒸发1000亿，让人唏嘘。曾经的地产龙头到底怎么了，为何传奇不再了呢，完美错过了这二年的牛市行情，未来还能补上来吗，股价“腰斩”后，万科将何去何从，地产龙头真的要陨落了吗？关于这些问题，今天就来一一分析：

1、成长降速，未来预期不足，是股价“腰斩”的根本原因。近年，万科A净利润同比增长率呈现着明显降速，2017年净利润同比增长33.44%，2018年增长20.39%，2019年增长15.1%，而2020年仅仅只有6.8%。虽说2020年深受疫情的影响，上半年开工困难，直接影响了全年的成长情况。但是，今年一季度净利润同比增长也仅仅只有3.44%。业绩直线下降，从股票价格的反应来看，是“腰斩”的根本原因。2017年在业绩良好的基础下，万科A股票价格也是水涨船高，从2017年5月每股18.32元阶段低点一路飙涨至2018年1月份的历史高点42.24元/股。不过，42.24元就像历史一般，再无超越，在业绩降速的背景下，至今股价“腰斩”了40%！

2、国内房地产市场空间已然有限，投资者不愿给予更高的估值。发达国家城镇化率一般在80%以上，我国经过多年高速发展，城镇化率已达60%的水平，2025年目标65%。2000年，我国城镇化率约35%，距离发达国家的80%水平的空间有一倍有余，2008年我国城镇化率约45%，距离80%尚有78%的空间。而如今已达60%水平，距离80%的空间只有33%。并且，根据第七次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为26402万人，占比18.7%，其中65岁及以上人口为19064万人，占13.5%。60岁以上人口更多生活在农村，在老龄化的影响下，2025年目标65%的城镇化率，放眼未来10年，实际城镇化率或达75%。国内房地产市场空间已然有限，股市对应的板块，投资者自然也不愿给予更高的估值支撑。

3、未来发展扑朔迷离，成长仍旧存在压制。根据机构对2021年-2023年万科A净利润同比增长率预测来看，虽说保持正增长的观点，但乐观程度仍旧不高。对2021年净利润同比增长率普遍预测低于5%，甚至悲观者预测将零增长。对2022年预测稍有好转，但普遍在5%左右，对2023年预测略有起色，普遍预测在8%以上。整体情况来说，未来扑朔迷离，在房地产市场分化以及空间有限的基础背景下，成长性存在压制。

4、估值分析已是无效，更多还是参考公司实际成长与技术。现在分析万科A的估值，实际已经是失效的了。近些年，万科A正常的估值波动在8倍-11倍之间，而当前计算的估值只有6.4倍，对应计算2022年、2023年的估值分别只有5.9倍、5.4倍。显然，现在的估值对比正常的估值波动区间是存在被低估的。但是，万科A的股票价格不但没涨，还一直阴跌。说明阶段估值已然失效。

既然估值失效，参考的价值自然是低的。对曾经房地产的龙头老大哥来说，参考未来实际业绩成长、股票技术形态或更有价值。若未来公司成长超预期，势必能吸引更多的资金流入，股价也将坚挺。相反，则是资金流出，股价下行。至于技术，周线级别MACD指标红绿柱的参考价值还是比较高的，虽说也有失败，但红柱区间上涨的概率更大，绿柱区间下跌的概率更高。

好了，关于万科A的分析就到这里了，本文不存在任何推荐，股市有风险，投资需谨慎！

看完点赞，股票长红！

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