10月29日，万科A（000002.SZ)开盘持续走低，一度跌逾4%，股价再创近年新低，市净率跌至0.93。

股价破净背后是并不理想的三季报。28日晚间，万科（000002.SZ/02202.HK）披露的2021年第三季度报告显示，公司业绩处于增收不增利状态，净利润、毛利率等多个核心财务指标均逊于去年同期。

报告期内，万科营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。今年前三季度，万科累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。

1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。加权平均净资产收益率为7.31%，较去年同期减少2.82个百分点。

整体来看，万科新交的这份“成绩单”并不算好看。无论是单独第三季度还是全年的业绩，均出现了增收不增利的情况。

三季报的业绩在中期报中已经给了一定的预期。中期业绩会上，万科管理层曾指出，导致公司净利润下滑主要有三方面原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务所带来的“回馈”不足。三季报的部分财务指标下行因素与中期报有较高的一致性。

由于去年下半年商品房销售基数较高，但今年房地产市场外部环境有变，接连遭遇楼市调控、银行房贷利率提升、双集中供地等。在供需走弱的市场环境下，券商机构及地产业内人士普遍预计商品房销售市场将呈下行态势。万科的业绩对此也有所体现。

第三季度，万科房地产开发业务实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。前三季度，则累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。

毛利率仍旧延续中期报下行局面，万科称，下滑主要与近年来地价占房价比例提高有关。转型业务仍延续往年局面，处于发展阶段，收入占比录得12.66%。

对于29日，万科股价破净，有券商分析人士向第一财经记者表示，万科股价破净除了与整个行业连日来“黑天鹅”不断，气氛压抑有关外，与万科财务盘面缺乏亮点有密不可分的关系。公司地产开发主业毛利承压，多元化业务利润贡献小仍较小却面临逾百亿元的重资产重资金投入，难免会影响投资者对其短期业绩成长性的担忧。

但万科三季报也有可圈可点之处。公司资金状况远优于行业，也为转型业务等提供了“弹药”支撑。截至9月底，万科净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元。有息负债占总资产的比例为13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债。

万科管理层对于转型业务仍报以较高期待。10月22日，在万科于上海举办的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，在商业、公寓业务方面，已经找到一些模式，养老业务则还在摸索阶段。

28日晚间，万科还公告称，万科董事会决议向股东大会申请授权在不超过300亿元的范围内发行直接债务融资工具。募集资金，除了用于满足万科生产经营需要，调整债务结构外，长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等多元化转型业务是主要方向。

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