编者按：近日，地产板块异军突起，再次站上风口，昨日板块整体涨幅就达到5.51%，值得关注的是，万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、金地集团等5只个股股价盘中均创出历史新高。分析人士认为，近期地产股飙升的主要逻辑有三，一是，行业集中度持续提升是必然趋势，龙头企业强者恒强，市值骤增。二是，龙头地产公司在投资、融资等方面优势明显，增量资金持续配置。三是，目前板块估值处于仅高于2008年底部的历史第二低位，为板块上涨提供了支撑。今日本文特从市值资金、业绩估值和机构评级等三角度梳理分析地产板块及其龙头股的投资机会，以飨读者。

万科A等5只龙头股总市值均超千亿元

昨日，以万科A为首的房地产龙头股强势崛起，板块内逾九成个股出现上涨，成为A股市场中最亮眼的明星。截至收盘，房地产板块整体上涨5.51%，其中，万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、金地集团等5只个股股价盘中创出历史新高。

值得关注的是，截至昨日收盘，万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股等5只个股最新总市值均突破1000亿元，最新总市值分别达到3909.13亿元、2096.57亿元、1891.45亿元、1297.22亿元、1232.63亿元；招商蛇口、绿地控股等两只个股昨日均以涨停价报收，华夏幸福、万科A也大涨逾8%，分别达到8.91%、8.39%，保利地产也上涨6.51%。除上述5只龙头股表现强势外，昨日，泰禾集团、荣盛发展等两只个股也均实现涨停。

资金流向方面，《证券日报》市场研究中心根据同花顺数据统计发现，昨日，房地产板块成为市场主流资金追捧的重点领域，合计大单资金净流入11.17亿元。其中，除万科A、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股等4只个股吸金超1亿元外，荣盛发展、世联行、金融街、格力地产等4只个股大单资金净流入也均在1亿元以上。

对于板块的投资机会，天风证券指出，地产股将迎来戴维斯双击，集中度持续提升、政策不确定下降、地产泡沫解除以及估值业绩不匹配，这四大逻辑将支撑行业继续上涨。推荐三类标的股：1.首选龙头房企：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2.精选二线优质房企：广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城A；3.持续推荐地产新红利：光大嘉宝、世联行等。

25家公司2017年年报业绩预喜

通过进一步梳理发现，房地产行业上市公司业绩表现同样可圈可点，共有76家公司2017年三季报净利润实现同比增长。其中，有36家公司前三季度净利润同比增长翻番，深物业A、海德股份、荣安地产、粤泰股份、中国武夷、中粮地产、万业企业和渝开发等公司2017年前三季度净利润同比增长均在5倍以上。

2017年年报业绩预告方面，截至目前，共有35家房地产行业上市公司披露了2017年年报业绩预告，业绩预喜公司达到25家，占比逾七成。其中，世荣兆业、京汉股份、中洲控股、万业企业、顺发恒业、福星股份和冠城大通等7家公司预计2017年年报净利润同比增长翻番。

事实上，在楼市调控政策不断加码的市场环境下，房地产龙头企业的销售业绩继续大幅增长。根据克而瑞地产研究中心发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》显示，碧桂园以5500.1亿元的销售金额夺冠，万科地产、中国恒大以5239亿元、5131.6亿元的成绩紧随其后，融创中国、保利地产、绿地控股则分别以3620亿元、3150.1亿元、3042.1亿元的成绩敲开了3000亿元的大关。

值得注意的是，房地产龙头股具有估值优势，提供较高的安全边际，值得关注。统计显示，截至昨日收盘，房地产板块的最新市净率为2.32倍，有71只个股最新市净率低于这一水平，占比近六成。其中，首开股份、黑牡丹最新市净率不足1倍，股价处于破净状态，信达地产（1.09倍）、南京高科（1.10倍）、福星股份（1.15倍）、世茂股份（1.17倍）、北京城建（1.18倍）、三湘印象（1.24倍）、天保基建（1.26倍）和城投控股（1.28倍）等个股最新市净率也相对较低。

机构看好30只个股

《证券日报》市场研究中心根据同花顺数据统计发现，近30日内有30只房地产股获得机构给予“买入”或“增持”等看好评级。

具体来看，保利地产、万科A、绿地控股（9家）、金地集团（9家）、招商蛇口（8家）、华夏幸福（7家）、新城控股（7家）、世联行（5家）、光大嘉宝（5家）和蓝光发展（5家）等10家公司在近期均获得5家或5家以上机构看好，另外，荣盛发展、金融街、滨江集团、北京城建、阳光城、首开股份、金科股份、华发股份、世茂股份等个股机构看好评级家数也均在2家及以上。

中金公司表示，房地产实体市场开年销售超预期表现预计将带动市场预期上修，叠加房企盈利高增长及地产股估值扩张，当前时点继续看多房地产板块。A股重点推荐华夏幸福、保利地产、万科A和荣盛发展等。

东方证券则认为，2018年政策出现微调的城市将增加，建议超配地产蓝筹股：1.短期以低估值公司为主，推荐保利地产、招商蛇口、金地集团、荣盛发展；2.中期仍以高成长为要，推荐万科A、新城控股、华夏幸福、阳光城等。

万科10年后股价再破40元 宝能系浮盈超670亿元

本报记者 王峥

随着近期多地楼市政策的调整，以及国土资源部负责人的最新表态，地产板块表现强劲，领涨沪深两市。以申万分类统计，A股房地产板块1月16日大涨5.32%，涨幅超过第二位的农林牧渔板块逾一倍，年初至今，房地产板块更是大涨17.01%，在各板块中遥遥领先。

而去年销售业绩超过5000亿元的龙头万科，股价也在10年后再度突破40元，并创下房地产公司新的市值纪录。招商蛇口、空港股份、中南股份、泰禾集团、绿地控股、荣盛发展则纷纷涨停。

新政策利好多家房企

据悉，在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上，相关负责人对农房和商品房提出了突破性的改革措施：即深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点和探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”；研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

国土资源部部长姜大明也在工作会议上表示，将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。要落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。政府将不再是居住用地唯一提供者。这是一项重大的理论和实践创新，为深化改革指明了方向。

对此，有专家表示，宅基地“三权分置”和利用集体建设用地建租赁住房，是贯彻多层次供给和租购并举的重要内容，突破了城乡土地供应的二元分化，使农村集体土地不须经过征地环节就可以进入城市供应，确实是重大的政策创新。

此外，有券商在报告中指出，土地制度改革与租赁住房发展有助于改善供给，提升中国潜在经济增速。相关改革有助于优化土地资源配置，降低中国的城市建设、住房和租赁成本。结合近期租房可以落户城市进一步扩容（天津、青岛），广州市教育局表示“租购同权，学位到房”的实施细则将很快出台，预计中国的土地改革和房地产长效机制将持续推进。但是，如何协调土地、房地产改革和金融稳定，土地财政，大城市人口控制其他政策目标之间的矛盾则仍并不明朗。

不过，相关改革推进仍利好发展房屋租赁业的房地产企业，拥有较多工商业、园区用地的商贸工业企业。

万科股价再破40元

实际上，随着会议相关内容在第二天见诸报端，房地产板块也迎来了大涨。龙头万科盘中更是接近涨停。

1月16日当天，万科低开高走，临近收盘前曾上涨至40.7元/股，最终收于40.2元/股，上涨8.39%，H股方面万科同样大涨9.18%。以收盘价计算，万科总市值超过4300亿元，再度刷新了全球房企的市值纪录。

而万科大涨收益最大的莫过于宝能系。根据机构的数据，宝能系此前共斥资约451亿元，合计持有28.04亿股万科A股份，占总股本的25.4%，其持仓成本大致在16.08元。而以万科A当前的股价计算，宝能系的浮盈已超过670亿元。

值得注意的是，1月16日万科A还出现了大宗交易的情况。其中买方为东方证券上海闸北区中兴路营业部，卖方为光大证券深圳金田路营业部，该笔大宗交易的成交量为422.80万股，成交价36.98元，较收盘价折让8.01%。

除万科外，包括绿地控股、招商蛇口等龙头企业的股价更是封至涨停。A股昨日上涨的房地产企业则多达110家。

而对于地产股的大涨，天风证券指出，地产股将迎来戴维斯双击，集中度持续提升、政策不确定下降、地产泡沫解除以及估值业绩不匹配，这四大逻辑将支撑行业继续上涨。

“无论是万科、还是招商、绿地，都是销售规模上千亿元的大型房企，其中的部分企业更是拥有较多工商业、园区用地，其在租赁住房领域，这几家企业都走在了行业前列，相关改革对于他们来说，确实影响更大，随着房地产强者恒强局面的延续，预计这些龙头的市场表现将远超行业平均水平。”有业内人士称。

地产分级母基金

基金代码

基金名称

近一年收益

费率

操作

160628

鹏华中证800地

42.95%

1.20%

0.60%

购买定投

161721

招商沪深300地

35.45%

1.00%

0.10%

购买定投

160218

国泰国证房地产行

32.99%

1.00%

0.10%

购买定投

本文源自证券日报

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