导语：

近期房地产市场的话题一直都停留在“三限”上，而关于企业的话题在万科顺利理顺了和华润、恒大及姚师傅的关系之后也暂时安静下来。

不料就在4月19日沉寂了一段时间的万科突然爆料，30亿入股链家。一家房地产企业突然入股一家以二手房为主的公司意欲何为呢？笔者试图从多方面解读万科入股链家背后的原因！

当下的房地产市场在各种政策之下，真心是没有可聊的话题，无非是“三限”（限购、限贷、限售）城市的增加，在当下任何一个城市加入“三限”都不足为怪。

不过4月19日万科在沉寂了一段时间之后突然宣布30亿入股链家，占股7.21%（链家估值416亿），这倒是有些话题可聊的。

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突发万科30亿入股万科，仅占极少股份

万科企业股份有限公司与链家集团签订增资协议，各方同意万科将通过增资事项以30亿元的价格获得链家集团股权。

万科作为国内龙头房地产开发商，核心业务包括房地产开发和物业服务。链家则是以数据驱动的全价值链房产服务平台，业务覆盖二手房交易、新房交易、租赁、装修服务等。

那么万科入股链家之后，万科所占股份多少？它与更早以26亿入股链家的融创谁占有更多的股份呢？

刚刚流出的关于链家内部股份的一份资料是这样的：

这是刚刚流出的链家股权结构，从这份股权结构中可以看出来，链家公司占整个链家股份的65.44%，

万科以30亿资产换来的是链家7.21%的股份，更早入股链家的融创所占的股份略低于万科，目前是第三大股东，占6.25%的股份。

同时在这份股份名单中我们惊讶地看到了以下这份名单：百度、刘永好新希望、腾讯及聂梅生的名字。

那么在链家这个团队中，持股人都是谁呢？

这是链家管理团队所占有的股份，这份名单中详细列举了链家管理团队所持有的股份，这其中既有原链家管理团队，又有链家收购的德祐及满堂红及中联公司原有的创始人。

现在的链家是由原北京链家及收购主要的三家公司组成：

其实，链家收购这三家公司仅仅只是有代表性的，2015年，左晖带领链家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州、重庆、济南、广州、大连、烟台等一二线城市，以不同方式收购伊诚地产、德佑地产、易家、中联（地产）、北京高策、盛世管家、大兴业、孚瑞不动产、满堂红、好旺角、元盛房产等11家房地产中介，有如扫荡。左晖笑称，全国稍微靠谱一些的中介都已经被链家收购了。是年，链家的净利润也从上一年的1.37亿元，飙涨至11.96亿元，交易规模则达到7000亿元。

链家在二手房领域的地位是无人能够匹敌的。正是因为如此，所以不光是万科看中链家。

2

融创已经先人一步提前入股链家

2017年1月9日下午，融创中国通过公告宣布，融创房地产与北京链家及北京链家的经营股东订立增资协议，融创房地产(或其指定关联方)将通过增资事项以人民币26亿的价格获得北京链家6.25%的股权（链家估值416亿），并将有权向其委任一名董事，北京链家将成为公司的联营公司。

对于融创缘何要入股链家，孙宏斌对外的解释是：

融创投资链家的首要原因是二手房地产的巨量增量市场。其次是链家旗下作为核心资产的金融平台！

去年北京市二手房交易量突破27万套。

一二线城市被房企视为“香饽饽”，但热点城市的土地已日益稀缺。

中原地产研究中心统计数据显示：2016年全年，北京二手房住宅签约272431套，超过了2009年的266854套，提前5天刷新了历史年度纪录。整体来看，北京二手房占市场住宅成交比例高达85%，进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下，2016年是首次突破80%。

数据显示，2016年上海二手房占市场住宅成交比例也接近80%。

这正是融创入股链家的主要原因。而链家在北京二手房市场占据绝对优势。

3

更早时间万科已于链家合资成立装修公司

其实早在此之前，万科已经和链家有所合作。

早在2015年6月北京万科已经于链家接触，并于当年7月宣布合作，8月24日双方合作新闻发布会在北京钓鱼台国宾馆正式举行，两家宣布成立——万科链家（北京）装饰有限公司。

该公司的主要业务描述为：

施工总承包、专业承包、劳务分包；家居装饰；工程勘察设计；建设工程项目管理；组织文化艺术交流活动；设计、制作、代理、发布广告；会议服务；图文设计、制作；企业管理咨询；销售日用杂货、机械设备、文具用品、体育用品。

双方合作的原因很简单，一是万科今后主要以精装修房为主，而链家有自己的长租公寓，双方都有大量的装修业务。

这是双方的第一次亲密接触，从这次接触与合作中双方有了比较深刻的了解，为这次合作奠定了基础。

关于双方的合作其实坊间有些东西不知是谁放出来的风，在2015年就有一个段子在传言。

4

万科绝非“富士康”，而链家也不是“苹果”

2015年9月下旬，有一篇叫《当万科沦为富士康，链家就是苹果》的文章在网上疯传，即便是现在去搜索，在百度上输入“万科富士康 链家苹果”在网上依然可以搜索到64400条相关信息：

这篇文章的核心部分是说链家既有二手房、同时也有新房，还有长租公寓，另外从本质上说链家还是一家金融公司，因为二手房交易的资金是需要在链家账号上过的，同时链家具有很好的数据库，正是这样链家将会通过对客户需求向万科定制住宅用于销售，这样万科就沦为链家的加工者。并且给出了例证：

这个数据还是2015年上半年的，同时作者说未来链家的交易额是2万亿，对比万科当时尚不足3000亿来说实在强大很多。同时还列举了如下的证据：

该部分是截止到2015年6月30日的资料，其实这个数据是不准的，比方说经纪人只有5万名，这与现在13万人的经纪人队伍相差很多，但是尽管这样，该文还是以此来推论万科将会沦为富士康。

老牌中介 “中原地产”放狠话说，誓将链家打回北京；一头钻进互联网租房市场的 “爱屋吉屋”，瞄着链家的“丁丁租房”厮打成一团； 跟小米脱不了干系的“YOU+青年公寓”，名声很大，但有点追不上链家的“自如寓”；挖去了万科高级副总裁的 “房多多”，眼睁睁看着链家推出了“新房频道”……

但是， 链家根本不把他们当作对手，觉得他们跟自己根本不是一个国度来的；链家的对手，其实是万科。

电信业的大佬没有想到，对手竟然是腾讯搞出来的微信；零售业的大佬们没有想到，对手竟然是淘宝和京东。不知道万科、恒大这些房地产业大佬有没有想到，有一天他们的对手竟然会是链家？

链家拥有给客户画像的能力，它就可以掌控前端的产品定位；拥有大量目标客源，它就可以掌控后端的销售变现。至于中端的产品营造，链家根本不需要做，那是万科或恒大们所擅长的。

当时很多人以为这篇文章是链家授意写的，其实现在看来根本不是，这是地产自媒体人刘德科写的东西，这其实和某年有地产圈自媒体人写“万科300万年薪要挖XXX”有类似的效果。

从万科的动作来看，多元化及万科股权变化来看万科绝非是受制于人、任人宰割的羔羊，而在二手房领域内呼风唤雨的链家想做房地产领域的“苹果”也绝非易事。

那么万科缘何要插足链家呢？

5

万科入股链家看中链家三方面资源

要知道万科入股链家的原因，还得深扒链家的业务。

链家由三个板块：

1、链家房地产经纪公司，

主要业务是从事二手房的买卖及租赁业务。收录了全国7000万套房源，进入全国28个主要城市，有8000高策房地产代理公司，从事新房的销售及代理业务。

2、自如友家：从事长短租业务，

目前在三个一线城市：北京、上海及深圳拥有大约35万间分散式公寓，服务80万租客。同时进入景区短租领域，拥有以下品牌：自如驿、自如民宿、自如优品。

3、高策地产服务机构，房地产全价值链综合服务商，

创建于2012年元月，汇聚行业内享有盛名的专业团队，目前在全国设立12个分支机构。业务范围涵盖顾问咨询、代理经纪、渠道整合营销、商业地产四大模块，为房地产开发销售提供全价值链增值服务。

高策作为独立法人，由陶红兵任董事长，上述链家股东显示陶红兵占链家0.53%股份。

从上述链家体系的三部分来说，未来在一线城市及热点二线城市二手房的交易将会占据绝对优势，目前三个一线城市：北京、上海、深圳的交易量均超过了75%，南京等几个热点二线城市二手房的交易量也占到了大概60%左右的市场份额，而链家的28个城的分支机构恰好覆盖这些城市，万科入股链家正是为未来存量房交易做好准备；

2015年万科宣布进入长租公寓领域，并号称三年自持公寓要达到17万间，2016年万科整合各地长租公寓品牌，统一为“泊寓”。

一线及热点二线城市当下及未来的房地产市场是这样的：

1、高房价成为必然，存量房交易大于新房交易；

2、租房成为必然，在一线城市未来租房者会超过居住人口的30%，热点二线城市也会在25%左右，未来租赁市场是数万亿的规模；

3、长租公寓是未来租赁市场的重要组成部分，同时长租公寓不仅是租赁，同时还会牵涉到装修、家电及软装，甚至是金融。

正是这样品牌开发商纷纷进入长租公寓市场，而万科去年在北京拍的一块地是100%自持70年的，链家的关联企业自如自2011年进入长租领域已经有数年发展经验，且拥有35万间长租分散公寓，而万科自持公寓大部分是集中式公寓，万科泊寓恰好可以学习与借鉴自如友家的经验与管理，同时和自如形成产品的互补。

至于说高策，这个就更好理解，万科原本就有很多项目是由其它代理机构服务的，如果万科能够参股高策的话，不但能够把原本给其它机构的代理分给高策，同时高策与其它公司的合作也会带来一定的流量及利润。最近碧桂园的分销在部分区域明确只给平安做，原因是平安是碧桂园的股东，这也是自己的钱从左手部分转移到右手而已。

未来万科是否完全介入链家体系的三个业务板块还有待时间去验证，而当下万科入股链家仅仅占了7.21%的股份，并非要在链家获得更多利益及话语权，未来万科是否要控股链家系也需时间去验证。

不过无论未来如何，当下万科入股链家，绝对是一种战略性的投资。这是万科为未来着想。

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