文/乐居财经 邓鑫妮

“当万科物业可以成为一个城市服务商的时候，就是万科物业分拆的时候。”万科（000002.SZ）董事局主席郁亮在股东大会上说道。

11月26日下午两点，天空一片湛蓝，阳光掠过深圳万科中心的玻璃外墙折射到水面。会议室内，万科正在召开今年的第一次临时股东大会，郁亮主持。

会议提及了万物云，并围绕其上市方案进行讨论。公告分拆计划、股东大会审议上市方案，万科的一举一动都牵动着资本市场的情绪，也为万物云的上市造足了势头。

以防有其他的猜想，郁亮首先表示，万物云在万科的资产和利润占比只有1%到2%左右。万物云选择此时分拆上市，并不是要解决万科资金问题。

至于是在科技股上市，还是在物业股上市，朱保全给出了自己的回答：“我们把科技、云服务是作为我们未来重仓投资的方向，但是在公司的业务领域，我们是把自己定义为服务业。”

朱保全如此定义万物云：我们叫披着物业外衣，或者说带着历史基因的住的消费和企业服务。

新十年瞄定“城市服务商”

一袭深色西装，配上绿色花纹装饰的领带，朱保全的装扮严谨中带有几分跳脱。

回顾11年的万物云从业经历，朱保全感慨颇多，如今站在一个新的转折点，作为CEO的他总结过去的同时也开始了新一轮的谋划布局。

朱保全将万物云的发展每十年划分为一个阶段，每个阶段都对应着自己的特点，2020年恰好是第三十年。

“过去十年，其中最重要的一个动作是在2019年，万科物业与全球最知名的房地产服务公司戴德梁行合作，把它的大中华区的物业管理及设施业务，合并到万科物业体系之内。”万物梁行的诞生，是万物云眼界更为开阔的表现。

如何成为一个城市服务商，是很早之前就摆在万物云眼前的事情。酝酿许久，万物云城诞生了，再次打破物业服务的边界，从社区迈向城市。

在不断触发新技能的过程中，万物云的实力不断膨胀，并衍生出Space、Tech和Grow三大模块，以及万物梁行、万科物业、朴邻发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长七大板块。

其中，万物云城、万科物业和万物梁行是拉动万物云空间板块的三驾马车。

去年10月，万物云正式更名，并发布“万物云城”品牌。前不久，在万物云更名一周年的交流会上，朱保全用了大量的篇幅介绍将满周岁的万物云城，他表示，万物云城的“三年百城计划”已经完成五分之二的目标。

整理产业“烛台”

烛台，是万物云产业版图的一大特色。趁着上市流程的行进，万物云开始梳理烛台上的蜡烛，从一个分支挪到另一个分支。

11月23日，万物云转让深圳市朴邻房产经纪发展有限公司（简称“深圳朴邻”）100%股权，深圳市万物为家控股有限公司（简称“万物为家”）接盘。万物云持有万物为家100%股权，相当于间接受益了深圳朴邻全部股份。

正如朱保全所说的，“我们把所有板块都按法人结构归拢在一起，所以万物梁行单独上市是可以的，朴邻发展单独上市、万御安防单独上市都是可以的。”

万物云切断其与深圳朴邻的直接股权联系，或许正是在为后续的继续分拆做准备。

类似的操作还有不少。乐居财经了解到，1月1日至今，万物云已经退出了34家公司的持股，其中大部分退出前的持股量为100%。近期三次，分别退出了深圳朴邻、广州城市管理和深圳万物商企。

最终，广州城市管理49%的股份及深圳万物商企100%股份均转至万物云城名下。

目前，万物云旗下还控制着267家企业，分支机构14家。今年9月，再度提升公司体量，将注册资本从10亿元增加至10.5042亿元，涨幅5.04%。股份由14位股东分享，持股比例在0.3%-60%不等。

其中，大股东万科直接持股比例为60%，并通过其他6家子公司间接持股，最终受益万物云约62.889%股份。此外，58集团用战投身份进入万物云，以下属公司名义认购了5%股份。

行业排位将生变

还未上市，万物云的规模和业绩就表现出强有力的竞争性。不少人认为，万物云上市后，或将打破现在的物企格局。

截至去年底，万物云的在管面积已经超过5亿方，达5.66亿平方米。2021年上半年，实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。

业务板块中，住宅服务收入贡献了大头。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长板块收入3.2亿元，占比3.1%。

万物云的业绩规模亮眼，同时还在用积极的资本动作，为上市积蓄力量。下半年至今，万物云已经进行三笔较大的股权合作。

9月份，万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会，伯恩物业正式加盟万物云生态家族。目前，其对伯恩物业的持股已经达到100%。

伯恩物业管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之一。万物云表示，将保留伯恩物业的品牌，同时伯恩物业的原团队加入万物云组织体系，成为万物云员工。

万物云与阳光智博的换股，开辟了物企并购的新方式。三个月前，阳光城放弃将阳光智博推上市的机会，将其100%股份兑换成万物云4.8%的股权。待换股完成后，阳光城将成为万物云的第四大股东。

战投深圳机场物业，万物云是在为万物云城圈地。何曙华是万物云城的董事长，而在万物云入之后，其兼任了深圳机场物业董事长一职，也就意味着，这次项目的拓展也是万物云“百城计划”之一。

除了主动出击，万物云的睿联盟平台也为其吸收了大量资源，截至去年底已经有超过50家公司参与合作。

不过有意思的是，睿联盟第一个推上IPO的物企——万盈服务，在其披露的招股书中并不见万物云的名字。朱保全曾表示：“未来升龙物业（万盈服务运营主体）上市，我（万物云）是它的战略股东和科技服务商。”

有分析称，参照碧桂园服务等公司，市场给予万物云的估值在1500亿－3000亿之间。眼下，上市物企中市值超过1000亿元的只有碧桂园服务一家。

不过郁亮认为，“如果说估值相对理性的话，反而更有利于员工、业务的成长，大家有更理性的心态。”

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